Юридический due diligence для застройщика: ключ к успешному строительному проекту в России

Строительство всегда связано с большими инвестициями, строгим регулированием и серьезными юридическими рисками. Именно поэтому профессиональный абонентское юридическое обслуживание стало неотъемлемой частью надежной деятельности каждого застройщика. В этой статье мы подробно рассмотрим процедуру юридического due diligence, ее этапы, значимость для минимизации рисков и успешной реализации проектов, а также приведем реальные примеры из практики «Раевский Групп».

Что такое юридический due diligence в строительстве и зачем он нужен?

Юридический due diligence — это комплексная проверка застройщика, его активов и конкретного строительного проекта в целях выявления, оценки и минимизации рисков еще до начала значимых финансовых вложений или заключения сделки. На практике процедура due diligence позволяет:

• выявить неочевидные правовые и налоговые риски скорой реализации проекта;
• проверить чистоту истории объекта недвижимости (включая землю и права на нее);
• оценить юридическую состоятельность компании-застройщика;
• исключить возможность судебных споров и административных претензий;
• своевременно устранить причины для отказа в регистрации сделки или выдаче разрешения на строительство;
• подготовить застройщика к проверкам со стороны государственного контроля;
• обеспечить полную юридическую безопасность инвестиционной сделки.

Интересный факт: по экспертной оценке, до 35% строительных споров в России так или иначе связаны с недостаточной до- или отсутствием due diligence на ранних этапах проекта.

Юридические процессы в строительной отрасли: как проходит due diligence

Процедура проверки многоуровневая и затрагивает:

• анализ корпоративных документов и решений органов управления застройщика;
• проверку легитимности владения землей и объектами недвижимости;
• экспертизу наличия или отсутствия обременений (залоги, аресты, ограничения);
• юридическую чистоту сделок с прошлым и настоящим участием застройщика;
• проверку соответствия разрешительной документации;
• оценку наличия и состояния судебных и административных производств;
• оценку соблюдения трудового, налогового, лицензионного законодательства.

Пошаговая инструкция проведения due diligence для застройщика:

1. Запрос и сбор документации:
   • Учредительные документы, лицензии, доверенности на подписание договоров.
   • Справки из ЕГРЮЛ/ЕГРН, кадастровый паспорт.
   • Полный архив действующих и прошедших судебных дел.
   • Проектно-сметная, разрешительная и бухгалтерская документация.
2. Аналитика и аудит:
   • Проверка соответствия данных законодательству (ГрК РФ, Земельный кодекс РФ, ГК РФ и др.).
   • Идентификация рисков, внутренних конфликтов, угроз кредиторам и соинвесторам.
   • Экспресс-проверка антикоррупционной составляющей проекта.
3. Подготовка заключения:
   • Детальный отчет с выявленными рисками, их градацией и способами устранения.
   • Предложения по оптимизации структуры сделки, укреплению защиты интересов собственника и инвестора.
4. Реализация рекомендаций:
   • Корректировка внутренних документов, договоров, сервисных соглашений.
   • Обжалование или урегулирование спорных ситуаций, в том числе с госорганами.
   • Отработка мер по снижению налоговой, административной и уголовной ответственности.

Реальный пример из практики «Раевский Групп»

В один из объектов загородного строительства инвесторы привлекли «Раевский Групп» для проведения due diligence застройщика. В процессе проверки специалисты выявили ряд скрытых проблем: у застройщика уже велись неурегулированные судебные споры, часть земли находилась под залогом, а по проекту были нарушения экологических требований. Благодаря своевременной экспертизе удалось скорректировать структуру сделки, устранить юридические препятствия и предотвратить потерю более 30 миллионов рублей.

Альтернативные способы разрешения споров в строительстве: примеры из практики

Не все подрядные и инвестиционные споры доходят до суда — часто участники выбирают альтернативные способы урегулирования, которые позволяют сэкономить время, деньги и сохранить деловую репутацию.

1. Претензионный порядок

• Направление мотивированных претензий контрагенту.
• Ведение переговоров, оформление соглашения о реструктуризации долгов.
• Проведение дополнительной экспертизы.

Пример: Субподрядчик задержал поставку материалов, что грозило срывом сроков по госконтракту. «Раевский Групп», действуя по претензионному порядку, организовали встречу сторон, обосновали юридическую ответственность за неисполнение сроков и уже на следующий день был подписан дополнительный график поставок. Судебное разбирательство удалось избежать.

2. Медиация

• Привлечение независимого медиатора.
• Совместная выработка компромиссных решений по взаимным уступкам.
• Формализация медиативного соглашения, имеющего юридическую силу.

Интересный факт: по практике «Раевский Групп», посредством медиации удается уладить до 60% споров между застройщиками и подрядчиками на этапе строительства.

3. Арбитраж (третейский суд)

• Передача дела в специализированный арбитражный орган.
• Быстрое и неформальное разрешение споров, экономия времени.

Законные способы защиты прав и интересов участников строительного бизнеса

Чтобы не ошибиться на сложном пути российского строительства, важно использовать эффективные инструменты защиты своих прав:

• Юридическое обслуживание компаний через аутсорсинговые или штатные юридические службы, специализирующиеся на строительных проектах.
• Регулярный правовой мониторинг изменений в законодательстве.
• Подготовка грамотных строительных и инвестиционных договоров с четким выделением зон ответственности.
• Комплексное юридическое обслуживание бизнеса — регулярное сопровождение фильтрует скрытые риски с самого начала.
• Проактивная работа с госорганами: получение отдельных разрешений, лицензий, оформление всех необходимых регистраций.
• Страхование ответственности, в том числе на случай дефектов строительства или проведения внеплановых проверок.

Пошаговая инструкция защиты своих прав и интересов:

1. Собирать и постоянно обновлять пакет учредительных, технических и исполнительных документов.
2. Вести строгий контроль договорных обязательств — фиксировать все изменения и достигнутые соглашения в письменной форме.
3. В случае угроз спора — обращаться к независимым экспертам, получать заключения о качестве работ либо законности действий другой стороны.
4. Использовать досудебные способы урегулирования (претензии, переговоры, медиация).
5. При необходимости — готовить судебную защиту с расчетом на перспективу взыскания убытков, неустоек, компенсационных выплат.

Практические рекомендации по минимизации рисков в строительной деятельности

• Не вступать в сделки без всестороннего due diligence участников и объектов.
• Своевременно продлевать и проверять лицензию застройщика.
• Включать в договоры условия об ответственности за срыв сроков и качество работ.
• Формировать резерв на возможные убытки и судебные издержки.
• Привлекать специалистов для комплексной экспертизы проектно-сметной и технической документации.
• Использовать законодательство для защиты от двойных продаж, неправомерных арестов и обременений имущества.

Совет эксперта «Раевский Групп»: Для предотвращения ошибок или упущений крайне важно организовать регулярное юридическое сопровождение с первого дня проекта и вплоть до сдачи объекта в эксплуатацию. По статистике, наличие комплексного юридического сопровождения сокращает вероятность выявления крупных нарушений на приемке более чем на 70%.

Анализ правовых аспектов и последствия юридических ошибок

Типичные ошибки застройщиков:

• Недостаточный анализ предыдущих судебных решений по объекту.
• Игнорирование изменений в правилах землепользования и градостроительства.
• Надежда на «устные гарантии» контрагентов без оформления соглашений.
• Отсутствие комплексного юридического обслуживания бизнес-процессов.
• Несвоевременная актуализация документов и лицензий.

Результаты бездействия — реальные примеры

Компания-застройщик в Подмосковье проигнорировала досудебное уведомление от подрядчика. В результате срок сдачи объекта затянулся на полгода, последовали судебные иски на возмещение убытков и начисление пеней. Итоговые потери составили более 14% от плановой сметы. Другой пример: отсутствие юридического аудита участка привело к тому, что стройка была остановлена из-за обременения в виде сервитута, что стало причиной предъявления многомиллионных претензий.

Аналогия: Юридический due diligence для строительного проекта — это как техническая диагностика самолета: небольшая ошибка в начале может привести к катастрофическим последствиям в будущем.

Проблемы с заказчиками, налоговой, поставщиками?

Пошаговое руководство к 13 ситуациям для быстрого и самостоятельного реагирования до обращения к юристу

• 46 страниц
• 13 внештатных ситуаций
• 5 вопросов к каждой ситуации

Инструкция поведения в юридических конфликтах

Актуально для владельцев, директоров, руководителей и штатных юристов компаний в сфере коммерческого, инфраструктурного и жилого строительства / реконструкции / ремонта

Подробная инструкция отвечает на вопросы:

• Что делать в первую очередь?
• Что делать после?
• Что НЕ следует делать ни в коему случае?
• Как можно предупредить?

Скачать бесплатно

До 320 тыс руб экономии на юридических услугах

Состав PDF-руководства

×

Скачайте PDF-руководство

И узнайте, что делать если:

• Хит!Работы выполнены, а заказчик требует вернуть оплату?
• Вам не оплачивают работы?
• Хит!Нарушены сроки, не по вашей вине?
• Хит!Вы получили претензию
• Вы получили иск?
• Заказчик отказался от приемки работ?
• Получил уведомление об одностороннем отказе от договора
• Произошел несчастный случай на стройке?
• Появились доп. работы на объекте?
• Заказчик не пускает на объект?
• Пришла повестка или требование от ФНС?
• Заблокировали счет по 115 ФЗ?
• Пришла миграционная служба?

«Оставляя свой номер телефона, вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности и пользовательским соглашением»

Отлично!

Файлы, которые вы запрашивали, уже отправлены вам на WhatsApp. Надеемся, что указанный вами номер корректен. Приятного ознакомления! Спасибо за обращение.

Актуальная статистика

• По оценкам экспертов Национального объединения застройщиков, ежегодно около 15-20% строительных объектов в России сталкиваются с признаками юридически незавершённых или оспариваемых сделок.
• Более 60% крупных инфраструктурных проектов подверглись проверкам со стороны государственных органов за последние два года по причине нарушений законодательства.
• В 2023 году количество судебных споров в строительной области выросло на 11% по сравнению с предыдущим годом.

Заключительные рекомендации для российских застройщиков

Строительные проекты требуют не только инженерной точности, но и профессиональной юридической поддержки. Регулярное комплексное юридическое обслуживание бизнеса — ключ к минимизации рисков, настройке конструктивных отношений с партнерами и инвесторами, а главное — к экономии средств и времени. Не забывайте использовать инструменты due diligence и другие формы юридического аудита на каждом этапе реализации проекта.

Помните, результат строительства зависит не только от надежности строительной техники, но и от грамотного юридического сопровождения. Если вы хотите защитить свой бизнес, минимизировать риски и сэкономить на судебных издержках, обратитесь к опытным юристам — и пусть ваш проект будет построен не только на прочном фундаменте, но и на крепком правовом основании!

Готовы узнать, как due diligence поможет вашему бизнесу? Оставьте заявку на консультацию специалистов «Раевский Групп» прямо сейчас!