О чем речь? Работа генподрядчика заключается в проведении работ по контракту. Это включает в себя как простое консультирование, так и организацию основных процессов, например, проведение изыскательных работ, составление плана и осуществление стройки.

На что обратить внимание? Заказчик вправе ограничить генподрядчика, например, запретить привлекать субподрядчиков. Такой подход усложняет работу – генподрядчик не все задачи способен выполнить самостоятельно, но при этом влияние заказчика на итоговый результат больше.

В этой статье:

Суть работы генподрядчика
Варианты работы с генподрядчиком
Плюсы и минусы работы с генподрядчиком
Ограничения полномочий генподрядчика
Часто задаваемые вопросы о работе генподрядчика
Как правильно работать с госзакупками по 44 ФЗ и 223 ФЗ (Пошаговый чек-лист и советы)

PDF 2,3 МБ

Суть работы генподрядчика

Генеральный подряд – это выполнение полного спектра работ по реализации проекта. В строительстве генподрядчик отвечает за все вопросы: от разработки проекта до выбора субподрядчиков для отдельных работ и услуг. Инвестор и заказчик в этом случае получают удобную схему взаимодействия, при которой один исполнитель регулирует все направления.

Суть работы генподрядчика

Генеральный подрядчик несет ответственность за должное выполнение всех прописанных в договоре обязанностей. В частности, он берет на себя все подготовительные работы, предваряющие строительство объекта, а также оформление необходимой документации и все организационные и технические вопросы. Итак, при осуществлении генерального подряда:

Осуществляются все меры, необходимые для подготовки к строительству и непосредственно самому возведению объекта, прописанные в договоре, смете и проектной документации.
Действия всех нанятых субподрядчиков регулируются, налаживается их взаимодействие.
Готовый объект сдается в эксплуатацию согласно оговоренным срокам и в соответствии с предъявленными заказчиком требованиями.

Брать на себя функции генерального подрядчика по закону имеют право только строительные компании с лицензией на проведение строительных работ и заключение соответствующего договора.

По законодательству, чтобы организация получила лицензию на выполнение генерального подряда, в ее штате на постоянной основе должны состоять специалисты по пяти и более видам строительных работ. Приобретение данной лицензии обходится компаниям-претендентам довольно дорого.

Подбор генерального подрядчика требует серьезного, взвешенного подхода и внимательности. Заказчик вправе требовать от генподрядной организации выполнения следующих обязательств:

разработка сметы строительства объекта;
подготовка плана строительства и контроль за его соблюдением;
обеспечение всех необходимых строительных мероприятий согласно разработанному проекту, а также контроль за их выполнением;
регулирование на проекте совместных работ различных субподрядчиков;
надзор за соблюдением технологических требований во время строительства;
выполнение всех правил техники безопасности;
полное обеспечение объекта всем необходимым: техникой, оборудованием, инструментами и материалами;
разумное обращение со строительным объектом;
соблюдение требований экологической безопасности;
представление выполненного объекта принимающей комиссии;
сдача в эксплуатацию готового здания компаниям-арендаторам и (или) владельцам.

Суть работы генподрядчика

Работа генподрядчика в строительстве весьма многопланова. Рассмотрим ключевые аспекты. Они включают:

Разработку графика работ и проведение всех подготовительных мероприятий. Работники компании-генподрядчика отвечают за соблюдение всех условий и сроков подготовленного плана строительства.
Реализацию всех строительных процессов, а также полное ведение всей документации. Генеральный подрядчик обеспечивает весь документооборот, включая хранение и пересылку (передачу) документов. Также на нем лежит ответственность за выполнение работ, наем при необходимости надежных субподрядчиков, а также разрешение всех рабочих проблем и возникающих сложностей.
Поиск территории для строительства и приведение ее в состояние полной готовности. Сюда входят проведение геодезических разработок, внесение площадки на план, законная очистка от деревьев, проведение коммуникаций.
Руководство всеми вопросами, сопрягающимися со строительством, при необходимости взаимодействие с органами власти, ведение документации, подготовка и предоставление отчетности. Контроль за выполнением нанятыми компаниями, а также наложение штрафов и отслеживание их выплат. Организацию охраны труда и мероприятий по заботе об окружающей среде.
Полную ответственность за материально-техническое оснащение стройки: заказ и своевременная доставку материалов и оборудования, проверку их качества, предъявление претензий при несоответствующем качестве и т.д.
Финальную передачу готового объекта в эксплуатацию. Оформление полного пакета документации по зданию и взаимодействие с приемочной комиссией.

Варианты работы с генподрядчиком

Взаимодействие с генподрядчиком может происходить по разным схемам. По степени его участия в проекте выделяют:

Генеральный подряд. Нечастая практика для России. Подразумевает полное выполнение всех работ генподрядчиком, от разработки проекта до сдачи объекта в эксплуатацию. Такой вариант упрощает задачу для застройщика, который перекладывает решение всех вопросов на одного основного контрагента. Но это возможно только при полном доверии компании генерального подрядчика.
Управление. Этот формат чаще всего применяется в нашей стране. Нюансы такого сотрудничества разнятся. Каждая компания выбирает для себя степень полномочий генерального подрядчика. Например, он занимается базовым управлением всех работ, но субподрядчиков выбирает и нанимает застройщик, представляя их на одобрение генподрядчика. Основную массу работ по подготовке территории для объекта, строительству и сдаче берет на себя сам генеральный подрядчик.
Консультирование. Такой вариант сотрудничества наиболее далек от классического. К подрядчику обращаются только для выполнения отдельных этапов проекта. В данном случае его трудно назвать генеральным, так как за общий ход строительства он не отвечает. Например, компания-генподрядчик оказывает только консультационную поддержку по разработке технического задания, графика строительства, проведению экспертизы, оценке качества выполненных работ и т.д.

Варианты работы с генподрядчиком

На практике то, как будут выстраиваться взаимоотношения в тройке «заказчик – генподрядчик – субподрядчик», определяется уровнем профессионализма и возможностями генерального подрядчика.

Если компания обладает достаточным кадровым, материальным, правовым ресурсом для осуществления всего хода строительства, любой застройщик доверит ей ведение своих проектов. Для этого необходимо также иметь наработанный опыт сотрудничества с проверенными субподрядчиками и безупречную репутацию на рынке.

Плюсы и минусы работы с генподрядчиком

Плюсы привлечения к работе в строительстве генподрядчика

Возможность полностью положиться на профессионалов в вопросах выбора и найма строительных компаний или бригад, контроля качества и сроков исполнения.
Включение всех этапов строительства и связанных с ними затрат в единый план. Такой подход упрощает ход реализации проекта и контроль за ним.
Ответственность генподрядчика перед заказчиком обязывает его вести жесткий надзор за качеством всех операций, выполняемых субподрядчиками. Это положительно сказывается на уровне реализации проекта в целом.

Проблемы с заказчиками, налоговой, поставщиками?

Пошаговое руководство к 13 ситуациям для быстрого и самостоятельного реагирования до обращения к юристу

46 страниц
13 внештатных ситуаций
5 вопросов к каждой ситуации

Инструкция поведения в юридических конфликтах

Актуально для владельцев, директоров, руководителей и штатных юристов компаний в сфере коммерческого, инфраструктурного и жилого строительства / реконструкции / ремонта

Инструкция отвечает на вопросы:

Что делать в первую очередь?
Что делать после?
Что НЕ следует делать?
Как можно предупредить?
Каковы последствия бездействия?

До 320 тыс руб экономии на юридических услугах

Состав PDF-руководства

Минусы взаимодействия с генподрядчиком

Услуги надежной и профессиональной компании-генподрядчика обойдутся недешево.
Сотрудничество генподрядчика с непрофессиональным субподрядчиком может сказаться на несоблюдении сроков сдачи проекта, а также снизить качество выполнения отдельных работ.
Самостоятельное ведение некоторых работ, в которых генподрядчик недостаточно компетентен, в целях экономии может создать затруднения или задержки в реализации проекта.

Плюсы и минусы работы с генподрядчиком

Чтобы строительство любого, даже самого крупного и объемного, проекта шло четко и без накладок, генеральному подрядчику необходимо подготовить грамотный и подробный план работ и следовать ему.

Ограничения полномочий генподрядчика

Оформляя отношения застройщика с генеральным подрядчиком, юристы обращают внимание на определение зоны ответственности последнего. Например, он может указать, что генподрядчик выполняет все виды работ собственными силами, не обращаясь к другим контрагентам (п. 1 ст. 706 ГК).

При этом застройщик должен отдавать себе отчет: если потребуется квалификация или специализация, которой нет у работников компании-генподрядчика, качество работ будет ниже, чем могло быть при их выполнении сторонними профессионалами. Также могут растянуться сроки строительства.

Ограничения полномочий генподрядчика

В частности, он может пожелать:

Строго лимитировать список субподрядчиков и заранее прописать их в договоре.
Взять на себя право контроля выполнения качества работ, выполняемых привлеченными компаниями.
От своего лица обращаться с претензиями относительно качества или сроков выполнения заказа к субподрядчикам.
Письменно подтвердить, что при ликвидации компании-генерального подрядчика обязательства по договору с ним переходят на субподрядчиков. Как правило, эти договоренности оформляются в самостоятельный документ: соглашение о переводе долга с отлагательным условием (1 ст. 157 ГК РФ) или предварительный договор между генподрядчиком и субподрядчиками.

Эти шаги дают возможность заказчику не только обезопасить себя от незаконных или недобросовестных действий со стороны генерального подрядчика, но и больше контролировать ход работ. Все особые условия можно вписать в соглашение с генеральным подрядчиком. Иногда по инициативе одного или нескольких участников сотрудничества заключается трехсторонний договор.

Оформив отношения юридически, все стороны могут взаимодействовать друг с другом напрямую. Например, заказчик контролирует субподрядчика, а тот, в свою очередь, имеет право обсуждать невыполнение тех или иных пунктов договора. При такой организации сотрудничества функция руководства ходом строительства остается у генерального подрядчика. В частности, это указывалось в постановлении АС Московского округа от 04.08.2021 № Ф05-13618/2021 по делу № А41-69269/2020.

В зависимости от условий договора, застройщик может нанимать сторонние компании для отдельных видов работ на проекте, но по согласованию с генеральным подрядчиком (п. 4 ст. 706 ГК РФ).

Часто задаваемые вопросы о работе генподрядчика

Чем отличается генеральный подрядчик от технического заказчика?

Технический заказчик не выполняет непосредственно работы. Это организация-посредник, которую нанимает застройщик. В обязанности техзаказчика входит курирование процесса строительства от момента разработки проекта до сдачи готового сооружения в эксплуатацию.

Гарантия подрядчика: права, обязанности и особенности договора

Подробнее

Он предоставляет технические задания, заключает договоры на подготовку проектной документации, осуществление инженерных разработок и непосредственно строительных работ. Также в сферу обязанностей техзаказчика может входить снабжение исполнителя необходимыми материалами. Он же от имени застройщика занимается согласованием и утверждением проекта.

От чего зависит размер оплаты работы генподрядчика?

Объективно уровень стоимости услуг генерального подрядчика можно оценить только индивидуально. Наибольшее влияние на формирование цены оказывает объем поставленных перед подрядчиком задач и степень профессионализма, которой они требуют от исполнителей. К этому прибавляется стоимость материальных ресурсов, которую заказчик может узнать, проведя исследование рынка и выбрав подходящие ему расценки.

Как генеральный подрядчик выполняет свои функции?

Существует два основных способа взаимодействия застройщика с генподрядчиком. Первый: все работы выполняются параллельно силами субподрядчиков, а генеральный подрядчик отвечает за координацию всех процессов. Второй: все нанятые подрядчики работают последовательно.

Освоив свой фронт работ, они передают объект следующему исполнителю. При таком подходе важно следить за тем, чтобы качество и сроки выполненных операций строго соответствовали проекту. Иначе один исполнитель будет сдвигать сроки другому и снижать общие темпы строительства.

Если в планы компании входит заключение договора на строительство с генеральным подрядчиком, обращаться к нему целесообразно на этапе подготовки проектной документации. Чем раньше исполнитель возьмется за дело, тем лучше он вникнет в специфику работы, проведет подготовительные работы так, чтобы с самого начала полностью отвечать за сроки и качество строительства.

Оцените статью, насколько она была Вам полезна:

Вы можете задать вопрос.

Мы будем рады ответить на него. Или высказать профессиональное мнение прямо здесь. Оно нам очень интересно.

Навигация по статье:

Суть работы генподрядчика

Варианты работы с генподрядчиком

Плюсы и минусы работы с генподрядчиком

Плюсы привлечения к работе в строительстве генподрядчика

Минусы взаимодействия с генподрядчиком

Ограничения полномочий генподрядчика

Часто задаваемые вопросы о работе генподрядчика

Недавно просмотренные:

Примеры нашей работы по “Работа генподрядчика: права и ответственность”

Кейс 1 / 8: Мировое соглашение. Спор о принятии работ.

Взыскание долгов • Мировые соглашения • Сохранение деловых отношений

Клиент + Ситуация:

Строительная компания выполнила работы, заказчик подписал все акты, но не оплатил более 10 млн рублей. Досудебная претензия осталась без ответа, что поставило под угрозу финансовую стабильность компании.

Цели клиента:

Быстро вернуть задолженность, чтобы не попасть в кассовый разрыв
Получить компенсацию за просрочку оплаты.
Сохранить хорошие отношения с заказчиком для будущих проектов.

Что сделали:

Оценили ситуацию и разработали оптимальную стратегию действий.
Представляли интересы клиента в судебных заседаниях.
В ходе суда инициировали переговоры с заказчиком.
Заключили выгодное мировое соглашение, по которому клиент получил задолженность, неустойку и компенсацию юридических расходов.

Результаты для клиента:

Оперативно вернули больше 10 млн рублей.
Получили дополнительную компенсацию, которая покрыла издержки и обеспечила прибыль.
Сохранили партнёрские отношения с заказчиком.

Решение суда

Кейс 2 / 8: Навели порядок в строительном бизнесе клиента и снизили налоговую нагрузку

Оптимизация управления • Налоговое планирование • Строительство и аренда техники

Клиент + Ситуация:

Владелец нескольких строительных проектов и бизнеса по аренде спецтехники столкнулся с хаосом в управлении, нарушением обязательств со стороны партнёров и претензиями налоговых органов.

Цели клиента:

Быть уверенным, что активы не заберёт ни налоговая, ни контрагенты.
Снизить налоговую нагрузку и избежать штрафов, сохраняя больше прибыли.
Установить чёткий процесс принятия решений, чтобы избежать задержек и ошибок.
Обеспечить прозрачный учёт инвестиций и финансовых потоков для контроля над расходами.
Навести порядок в отношениях с партнёрами, клиентами и сотрудниками.

Что сделали:

Провели аудит и выявили зоны для работы.
Внедрили систему налогового планирования, оптимизирующую налоговую нагрузку и уменьшающую риски претензий от налоговых органов.
Разработали протоколы действий в сложных ситуациях для быстрого и правильного реагирования.
Определили зоны ответственности каждого партнёра и внедрили понятные KPI для оценки эффективности.
Создали комплект индивидуальных документов для различных задач, включая партнёрские соглашения и договоры с заказчиками.
Быть уверенным, что активы не заберёт ни налоговая, ни контрагенты.
Снизить налоговую нагрузку и избежать штрафов, сохраняя больше прибыли.
Установить чёткий процесс принятия решений, чтобы избежать задержек и ошибок.
Обеспечить прозрачный учёт инвестиций и финансовых потоков для контроля над расходами.
Навести порядок в отношениях с партнёрами, клиентами и сотрудниками.

Результаты для клиента:

Снизили налоговую нагрузку и устранили претензии налоговых органов.
Сократили в 3 раза количество претензий и конфликтов с партнёрами, заказчиками и подрядчиками.
Увеличили точность скорость принятия управленческих решений.
 Стало меньше ошибок в управлении.
Отношения между партнёрами стали более предсказуемые и доверительные.

Кейс 3 / 8: Помогли подрядчику получить более 3,5 млн рублей от компании-банкрота

Взыскание долгов • Мировое соглашение • Банкротство

Клиент + Ситуация:

Клиент выполнил работы на объекте заказчика, но после завершения работ заказчик не произвел оплату и не ответил на претензии. Более того, заказчик имел значительные долги, и другие кредиторы инициировали процедуру банкротства, что усложняло взыскание задолженности.

Цели клиента:

Вернуть оплату за выполненные работы.
Получить неустойку за просрочку оплаты.

Что сделали:

Оценили ситуацию и разработали подходящую стратегию действий.
Провели ряд переговоров с заказчиком и другими кредиторами.
Представляли интересы клиента в судебных заседаниях.
Заключили мировое соглашение, несмотря на сложное финансовое положение заказчика.
Разыскали и договорились о передаче имущества заказчика в счёт погашения долга.

Результаты для клиента:

Клиент получил имущество, которое после реализации принесло сумму больше 3,5 млн рублей.
Успешно взыскали долг даже при процедуре банкротства заказчика.
Клиент получил больше, чем ожидал по первоначальному мировому соглашению.
Сэкономили время и средства, т.к. избежали затяжных судебных разбирательств в банкротстве.

Кейс 4 / 8: Помогли подрядчику получить более 15 млн рублей без суда и сохранить репутацию

Досудебное урегулирование • Взыскание оплаты • Госзакупки

Клиент + Ситуация:

Строительная компания выполнила ремонтно-строительные работы для государственного заказчика, который отказался принимать и оплачивать их. Это поставило под угрозу финансовое состояние компании и создало риск попадания в реестр недобросовестных поставщиков.

Цели клиента:

Быстро сдать работы и получить оплату более 15 млн рублей.
Избежать попадания в реестр недобросовестных поставщиков, чтобы сохранить возможность участия в госзакупках.

Что сделали:

Оценили ситуацию и разработали детальный план действий.
Подготовили юридически грамотные уведомления о необходимости приемки работ.
Провели переговоры с заказчиком, разъяснив риски отказа от приемки, включая возможные штрафы и судебные издержки.
Предоставили заказчику расчеты потенциальных финансовых потерь в случае судебного спора.

Результаты для клиента:

Заказчик принял выполненные работы без необходимости обращения в суд.
Клиент оперативно получил оплату в полном объеме, улучшив финансовые показатели.
Сэкономили сотни тысяч рублей на судебных расходах.
Сохранили репутацию надежного подрядчика и возможность участия в закупках по 223 и 44 ФЗ.

Кейс 5 / 8: Помогли подрядчику получить оплату 7 млн рублей, несмотря на просрочку в 6 месяцев

Взыскание задолженности • Подрядчик • Снижение неустоек

Клиент + Ситуация:

Клиент установил противопожарные системы, но задержал сроки выполнения работ на полгода. Заказчик удержал сумму неустойки за просрочку, которая превысила задолженность за выполненные работы, и отказался платить.

Цели клиента:

Получить оплату за выполненные работы.
Снизить размер удерживаемой неустойки.

Что сделали:

Проанализировали ситуацию и разработали надёжную тактику действий.
Подготовили и подали иск в суд о взыскании задолженности.
Представляли клиента в судебных заседаниях.
После отказа суда первой инстанции, подали апелляцию.
В апелляции добились отмены первоначального решения, снижения неустойки и взыскания в пользу клиента.

Результаты для клиента:

Клиент получил оплату за выполненные работы в размере 7 млн рублей через 2 дня после победы в суде.
Размер неустойки был существенно снижен.
Восстановили справедливость и улучшили финансовое положение клиента.

Кейс 6 / 8: Помогли подрядчику снизить возврат аванса на 80% и сохранить средства

Взыскание аванса • Подрядчик • Сдача-приемка работ • Судебное разбирательство

Клиент + Ситуация:

Клиент выполнил работы по отделке фасада, но заказчик отказался признавать объем выполненных работ, не подписал акты, расторг договор и подал иск в суд о взыскании суммы неотработанного аванса.

Цели клиента:

Сохранить деньги, которые он получил за работу.
Доказать, что работы действительно были выполнены.
Получить остаток денег за выполненные работы.

Что сделали:

Оценили ситуацию и разработали безопасную стратегию юридической защиты.
Собрали и представили убедительные доказательства выполненных работ без дорогостоящей экспертизы.
Представляли интересы клиента во всех судебных заседаниях.

Результаты для клиента:

Суд уменьшил сумму взыскания на 80% без проведения экспертизы.
Клиент вернул заказчику только реальную сумму неотработанного аванса.
Восстановили справедливость.
Клиент избежал финансовых и репутационных потерь.

Кейс 7 / 8: Помогли строительной фирме вернуть больше 10 млн рублей и сохранить клиента

Взыскание долгов • Мировые соглашения • Сохранение деловых отношений

Клиент + Ситуация:

Цели клиента:

Быстро вернуть задолженность, чтобы не попасть в кассовый разрыв Получить компенсацию за просрочку оплаты.
Сохранить хорошие отношения с заказчиком для будущих проектов

Что сделали:

Оценили ситуацию и разработали оптимальную стратегию действий.
Представляли интересы клиента в судебных заседаниях.
В ходе суда инициировали переговоры с заказчиком.
Заключили выгодное мировое соглашение, по которому клиент получил задолженность, неустойку и компенсацию юридических расходов.

Результаты для клиента:

Оперативно вернули больше 10 млн рублей.
Получили дополнительную компенсацию, которая покрыла издержки и обеспечила прибыль.
Сохранили партнёрские отношения с заказчиком

Кейс 8 / 8: Сократили «дебиторку» и увеличили чистую прибыль за 5 мес абонентского сопровождения строительной компании

Юридическое сопровождение • Оптимизация процессов • Увеличение эффективности

Клиент + Ситуация:

Строительная компания без собственного юриста тратила много времени и ресурсов на юридические вопросы. Это сильно отвлекало от основной работы

Цели клиента:

Жить спокойно и быть уверенным, что не прилетят штрафы и доначисления благодаря соблюдению законодательства.
Минимизировать конфликты с заказчиками и подрядчиками, чтобы сохранить репутацию и партнёрские отношения.
Не вникать в сложные юридические вопросы и не тратить на это время.
Иметь под рукой эффективные инструменты для ежедневных задач

Что сделали:

Разработали понятные документы с выгодными условиями для работы с партнёрами и клиентами.
Разработали индивидуальные договоры с условиями, которые защищают интересы компании.
Взяли на себя решение сложных юридических вопросов, в том числе согласование контрактов и налоговые аспекты.

Результаты для клиента:

Избежали потенциальных убытков на сумму свыше 2,5 млн рублей.
Сотрудники перестали тратить время на то, чтобы вникнуть в суть юридической документации и понять, чего от них хотят юристы заказчиков.
Чистая прибыль выросла на 50% за счёт снижения дебиторки, когда все переговоры по согласованию договоров взяли на себя мы.

Оставить заявку

Если у Вас похожая проблема, поможем разобрать ее на БЕСПЛАТНОЙ сессии с юристом.