Работа генподрядчика: права и ответственность

О чем речь? Работа генподрядчика заключается в проведении работ по контракту. Это включает в себя как простое консультирование, так и организацию основных процессов, например, проведение изыскательных работ, составление плана и осуществление стройки.

На что обратить внимание? Заказчик вправе ограничить генподрядчика, например, запретить привлекать субподрядчиков. Такой подход усложняет работу – генподрядчик не все задачи способен выполнить самостоятельно, но при этом влияние заказчика на итоговый результат больше.

Суть работы генподрядчика

Генеральный подряд – это выполнение полного спектра работ по реализации проекта. В строительстве генподрядчик отвечает за все вопросы: от разработки проекта до выбора субподрядчиков для отдельных работ и услуг. Инвестор и заказчик в этом случае получают удобную схему взаимодействия, при которой один исполнитель регулирует все направления.

Генеральный подрядчик несет ответственность за должное выполнение всех прописанных в договоре обязанностей. В частности, он берет на себя все подготовительные работы, предваряющие строительство объекта, а также оформление необходимой документации и все организационные и технические вопросы. Итак, при осуществлении генерального подряда:

• Осуществляются все меры, необходимые для подготовки к строительству и непосредственно самому возведению объекта, прописанные в договоре, смете и проектной документации.
• Действия всех нанятых субподрядчиков регулируются, налаживается их взаимодействие.
• Готовый объект сдается в эксплуатацию согласно оговоренным срокам и в соответствии с предъявленными заказчиком требованиями.

Брать на себя функции генерального подрядчика по закону имеют право только строительные компании с лицензией на проведение строительных работ и заключение соответствующего договора.

По законодательству, чтобы организация получила лицензию на выполнение генерального подряда, в ее штате на постоянной основе должны состоять специалисты по пяти и более видам строительных работ. Приобретение данной лицензии обходится компаниям-претендентам довольно дорого.

Подбор генерального подрядчика требует серьезного, взвешенного подхода и внимательности. Заказчик вправе требовать от генподрядной организации выполнения следующих обязательств:

• разработка сметы строительства объекта;
• подготовка плана строительства и контроль за его соблюдением;
• обеспечение всех необходимых строительных мероприятий согласно разработанному проекту, а также контроль за их выполнением;
• регулирование на проекте совместных работ различных субподрядчиков;
• надзор за соблюдением технологических требований во время строительства;
• выполнение всех правил техники безопасности;
• полное обеспечение объекта всем необходимым: техникой, оборудованием, инструментами и материалами;
• разумное обращение со строительным объектом;
• соблюдение требований экологической безопасности;
• представление выполненного объекта принимающей комиссии;
• сдача в эксплуатацию готового здания компаниям-арендаторам и (или) владельцам.

Работа генподрядчика в строительстве весьма многопланова. Рассмотрим ключевые аспекты. Они включают:

1. Разработку графика работ и проведение всех подготовительных мероприятий. Работники компании-генподрядчика отвечают за соблюдение всех условий и сроков подготовленного плана строительства.
2. Реализацию всех строительных процессов, а также полное ведение всей документации. Генеральный подрядчик обеспечивает весь документооборот, включая хранение и пересылку (передачу) документов. Также на нем лежит ответственность за выполнение работ, наем при необходимости надежных субподрядчиков, а также разрешение всех рабочих проблем и возникающих сложностей.
3. Поиск территории для строительства и приведение ее в состояние полной готовности. Сюда входят проведение геодезических разработок, внесение площадки на план, законная очистка от деревьев, проведение коммуникаций.
4. Руководство всеми вопросами, сопрягающимися со строительством, при необходимости взаимодействие с органами власти, ведение документации, подготовка и предоставление отчетности. Контроль за выполнением нанятыми компаниями, а также наложение штрафов и отслеживание их выплат. Организацию охраны труда и мероприятий по заботе об окружающей среде.
5. Полную ответственность за материально-техническое оснащение стройки: заказ и своевременная доставку материалов и оборудования, проверку их качества, предъявление претензий при несоответствующем качестве и т.д.
6. Финальную передачу готового объекта в эксплуатацию. Оформление полного пакета документации по зданию и взаимодействие с приемочной комиссией.

Варианты работы с генподрядчиком

Взаимодействие с генподрядчиком может происходить по разным схемам. По степени его участия в проекте выделяют:

1. Генеральный подряд. Нечастая практика для России. Подразумевает полное выполнение всех работ генподрядчиком, от разработки проекта до сдачи объекта в эксплуатацию. Такой вариант упрощает задачу для застройщика, который перекладывает решение всех вопросов на одного основного контрагента. Но это возможно только при полном доверии компании генерального подрядчика.
2. Управление. Этот формат чаще всего применяется в нашей стране. Нюансы такого сотрудничества разнятся. Каждая компания выбирает для себя степень полномочий генерального подрядчика. Например, он занимается базовым управлением всех работ, но субподрядчиков выбирает и нанимает застройщик, представляя их на одобрение генподрядчика. Основную массу работ по подготовке территории для объекта, строительству и сдаче берет на себя сам генеральный подрядчик.
3. Консультирование. Такой вариант сотрудничества наиболее далек от классического. К подрядчику обращаются только для выполнения отдельных этапов проекта. В данном случае его трудно назвать генеральным, так как за общий ход строительства он не отвечает. Например, компания-генподрядчик оказывает только консультационную поддержку по разработке технического задания, графика строительства, проведению экспертизы, оценке качества выполненных работ и т.д.

На практике то, как будут выстраиваться взаимоотношения в тройке «заказчик – генподрядчик – субподрядчик», определяется уровнем профессионализма и возможностями генерального подрядчика.

Если компания обладает достаточным кадровым, материальным, правовым ресурсом для осуществления всего хода строительства, любой застройщик доверит ей ведение своих проектов. Для этого необходимо также иметь наработанный опыт сотрудничества с проверенными субподрядчиками и безупречную репутацию на рынке.

Плюсы и минусы работы с генподрядчиком

Плюсы привлечения к работе в строительстве генподрядчика

• Возможность полностью положиться на профессионалов в вопросах выбора и найма строительных компаний или бригад, контроля качества и сроков исполнения.
• Включение всех этапов строительства и связанных с ними затрат в единый план. Такой подход упрощает ход реализации проекта и контроль за ним.
• Ответственность генподрядчика перед заказчиком обязывает его вести жесткий надзор за качеством всех операций, выполняемых субподрядчиками. Это положительно сказывается на уровне реализации проекта в целом.

Минусы взаимодействия с генподрядчиком

• Услуги надежной и профессиональной компании-генподрядчика обойдутся недешево.
• Сотрудничество генподрядчика с непрофессиональным субподрядчиком может сказаться на несоблюдении сроков сдачи проекта, а также снизить качество выполнения отдельных работ.
• Самостоятельное ведение некоторых работ, в которых генподрядчик недостаточно компетентен, в целях экономии может создать затруднения или задержки в реализации проекта.

Чтобы строительство любого, даже самого крупного и объемного, проекта шло четко и без накладок, генеральному подрядчику необходимо подготовить грамотный и подробный план работ и следовать ему.

Ограничения полномочий генподрядчика

Оформляя отношения застройщика с генеральным подрядчиком, юристы обращают внимание на определение зоны ответственности последнего. Например, он может указать, что генподрядчик выполняет все виды работ собственными силами, не обращаясь к другим контрагентам (п. 1 ст. 706 ГК).

При этом застройщик должен отдавать себе отчет: если потребуется квалификация или специализация, которой нет у работников компании-генподрядчика, качество работ будет ниже, чем могло быть при их выполнении сторонними профессионалами. Также могут растянуться сроки строительства.

В частности, он может пожелать:

• Строго лимитировать список субподрядчиков и заранее прописать их в договоре.
• Взять на себя право контроля выполнения качества работ, выполняемых привлеченными компаниями.
• От своего лица обращаться с претензиями относительно качества или сроков выполнения заказа к субподрядчикам.
• Письменно подтвердить, что при ликвидации компании-генерального подрядчика обязательства по договору с ним переходят на субподрядчиков. Как правило, эти договоренности оформляются в самостоятельный документ: соглашение о переводе долга с отлагательным условием (1 ст. 157 ГК РФ) или предварительный договор между генподрядчиком и субподрядчиками.

Эти шаги дают возможность заказчику не только обезопасить себя от незаконных или недобросовестных действий со стороны генерального подрядчика, но и больше контролировать ход работ. Все особые условия можно вписать в соглашение с генеральным подрядчиком. Иногда по инициативе одного или нескольких участников сотрудничества заключается трехсторонний договор.

Оформив отношения юридически, все стороны могут взаимодействовать друг с другом напрямую. Например, заказчик контролирует субподрядчика, а тот, в свою очередь, имеет право обсуждать невыполнение тех или иных пунктов договора. При такой организации сотрудничества функция руководства ходом строительства остается у генерального подрядчика. В частности, это указывалось в постановлении АС Московского округа от 04.08.2021 № Ф05-13618/2021 по делу № А41-69269/2020.

В зависимости от условий договора, застройщик может нанимать сторонние компании для отдельных видов работ на проекте, но по согласованию с генеральным подрядчиком (п. 4 ст. 706 ГК РФ).

Часто задаваемые вопросы о работе генподрядчика

• Чем отличается генеральный подрядчик от технического заказчика?

Технический заказчик не выполняет непосредственно работы. Это организация-посредник, которую нанимает застройщик. В обязанности техзаказчика входит курирование процесса строительства от момента разработки проекта до сдачи готового сооружения в эксплуатацию.

Он предоставляет технические задания, заключает договоры на подготовку проектной документации, осуществление инженерных разработок и непосредственно строительных работ. Также в сферу обязанностей техзаказчика может входить снабжение исполнителя необходимыми материалами. Он же от имени застройщика занимается согласованием и утверждением проекта.

• От чего зависит размер оплаты работы генподрядчика?

Объективно уровень стоимости услуг генерального подрядчика можно оценить только индивидуально. Наибольшее влияние на формирование цены оказывает объем поставленных перед подрядчиком задач и степень профессионализма, которой они требуют от исполнителей. К этому прибавляется стоимость материальных ресурсов, которую заказчик может узнать, проведя исследование рынка и выбрав подходящие ему расценки.

• Как генеральный подрядчик выполняет свои функции?

Существует два основных способа взаимодействия застройщика с генподрядчиком. Первый: все работы выполняются параллельно силами субподрядчиков, а генеральный подрядчик отвечает за координацию всех процессов. Второй: все нанятые подрядчики работают последовательно.

Освоив свой фронт работ, они передают объект следующему исполнителю. При таком подходе важно следить за тем, чтобы качество и сроки выполненных операций строго соответствовали проекту. Иначе один исполнитель будет сдвигать сроки другому и снижать общие темпы строительства.

Если в планы компании входит заключение договора на строительство с генеральным подрядчиком, обращаться к нему целесообразно на этапе подготовки проектной документации. Чем раньше исполнитель возьмется за дело, тем лучше он вникнет в специфику работы, проведет подготовительные работы так, чтобы с самого начала полностью отвечать за сроки и качество строительства.