Какие? К сожалению, нарушения при строительстве в нашей стране – распространенная практика. Речь идет как о частных застройках, так и об объектах капитального строительства: многоквартирных домах, офисных и производственных зданиях. Нарушаются технологии, сроки сдачи, регламенты ведения и подготовки документации.

Как быть? За любое отклонение предусмотрены неустойки. От приемки некачественных работ можно отказаться и заставить застройщика устранить выявленные недостатки. Несоблюдение сроков компенсируется в досудебном порядке или по решению суда.

Наиболее частые нарушения при строительстве капитальных объектов

Строительство капитальных объектов – ответственный процесс, требующий строгого соблюдения норм и правил. Однако, на практике довольно часто выявляется множество отклонений. Куда обращаться, если выявлено нарушение строительства? В этом случае можно задействовать суд или органы местного самоуправления.

Ниже приведен список наиболее распространенных нарушений норм и правил строительства и реконструкции объектов капитального строительства, которые не только приводят к негативным последствиям, но и нарушают законодательство:

1. Рассматриваемые работы ведутся без разрешения на строительство, что противоречит части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ.
2. Отсутствует утвержденная проектная документация.
3. Отсутствует положительное экспертное заключение.
4. Нарушены правила складирования строительных материалов.
5. Дороги и проезды не соответствуют требованиям проектной документации, согласно которой они должны быть покрыты щебнем на высоту не менее 150 мм.
6. Не установлены временные ограждения опасной зоны: у здания, по периметру отрытого котлована, подкрановых путей.
7. Отсутствует план у въездов на строительную площадку, на котором должны быть нанесены строящиеся основные и вспомогательные здания и сооружения, въезды, подъезды, местонахождение водоисточников, средств пожаротушения и связи.
8. Нет противопожарного водоснабжения от пожарных гидрантов или из резервуаров (водоемов).
9. Отсутствуют дорожные знаки и схема организации движения.
10. Не соответствуют требованиям рабочей документации и техническим регламентам в части комплектации или отсутствуют пожарные щиты.
11. При работе на строительной территории используются неинвентарные и самодельные выносные площадки и средства подмащивания.
12. Не соблюдаются требования к средствам индивидуальной и коллективной защиты. При производстве строительных работ отсутствуют каски, монтажные пояса, спецодежда, спецобувь. А при деятельности на высоте не используется ограждение монтажного горизонта и страховочный трос.
13. Сварочные работы на высоте проводятся без приставных лестниц.
14. Отсутствует наряд-допуск к работам с повышенной опасностью.
15. Крепление перегородок к стенам выполняется без эластичной прокладки и устройства вертикального арматурного стержня либо закладных деталей.
16. Используются стройматериалы и устройства сварных соединений металлоконструкций, не предусмотренные проектом.
17. Разрушается защитный слой бетона рабочей арматуры конструкций при прокладке инженерных сетей, что является грубым нарушением в строительстве.
18. Инженерные сети прокладываются с отклонениями от требований проектной документации.
19. На башенном кране нет информационной таблички с указанием регистрационного номера КБ, его грузоподъемности и даты следующего технического освидетельствования.
20. Нет стояночного звена башенного крана, предусмотренного проектной документацией.
21. Отсутствует контрольный груз.
22. Нет схемы строповки грузов кранами.
23. Кровля не ограждена.
24. Не соблюдаются правила ведения общего журнала работ. Нарушаются пункты Указаний к ведению журнала в части заполнения. (РД-11-05-2007, раздел 2, пункт 8).

Эти виды нарушений СНиП строительства не только влекут за собой юридическую ответственность, но и создают опасность для жизни и здоровья людей.

Причины нарушения при строительстве капитальных объектов

Наиболее часто встречающиеся причины нарушений при строительстве и реконструкции объектов капитального строительства:

• недостаточный контроль строительства застройщиками;
• проведение не должным образом строительного контроля со стороны подрядчика;
• недостаточная квалификация инженерно-технических работников строительных организаций;
• низкая квалификация рабочих на строительно-монтажных работах;
• отсутствие периодического обучения и повышения квалификации ИТР и представителей рабочих профессий строительной отрасли;
• недостаточный стаж работы участников строительства;
• отсутствие на строительных объектах проектов производства работ и организации строительства, технологических карт на отдельные виды работ;
• ненадлежаще разработанная и утвержденная организационно-технологическая документация на строительно-монтажные виды деятельности;
• использование в строительстве непроектных, некачественных, несертифицированных материалов, конструкций и изделий;
• применение устаревших инструментов и специализированной техники в строительстве и реконструкции.

Что делать в случае нарушения застройщиком сроков строительства

В долевом строительстве часто возникают такие ситуации, когда происходит нарушение сроков сдачи дома в эксплуатацию. Часто такие задержки действительно случаются в связи с финансовыми трудностями строительной компании. И дольщики меняют свой статус: из соинвесторов они становятся пострадавшими. Тем не менее задержка сроков не всегда непременно означает негативный исход в данной ситуации.

Нарушение сроков строительства объекта – не редкость

Согласно статистике, более половины многоквартирных комплексов в России сталкиваются с подобными задержками ввода в эксплуатацию из-за разных причин. Интересно, что эта тенденция не зависит от категории жилья и размеров строительной компании. Задержки в сдаче объектов наблюдаются как у крупных застройщиков, так и у небольших, и это касается как жилья стандартного класса, так и представительского бизнес-сегмента.

Причина задержки не всегда связана с финансовыми проблемами застройщика

Для переноса сроков передачи объекта должны быть веские основания, и не всегда можно обвинять застройщика в ненадежности, особенно если это первый случай нарушения сроков строительства дома.

Одной из распространенных причин такой задержки являются сложности с подключением коммуникаций к объекту. Поставщики подобных услуг из-за сложившейся монополии иногда не справляются с огромным потоком заявок, что может привести к невозможности своевременного подключения дома к снабжению водой и теплом.

В результате покупатели могут не получить ключи в назначенный срок, несмотря на то что застройщик выполнил все работы в соответствии с графиком. Если дом уже построен, но к сетям не подключен, не следует впадать в панику и предпринимать решительные действия.

Нарушение срока передачи объекта долевого строительства может также быть вызвано тем, что объект не принимает государственная комиссия. Например, могут быть обнаружены дефекты, вызванные работами генподрядчика, использованием некачественных материалов или нарушением технологии строительства.

В таких случаях застройщику придется устранять выявленные дефекты. Часто задержки в сроках связаны с проблемами в документации, необходимой для государственной регистрации объекта.

Задержка сроков до полугода считается допустимой

Обычно в России нарушение сроков сдачи домов составляет около трех месяцев. С учетом существующей практики ввода в эксплуатацию только что построенных домов, считается приемлемым, если сроки сдачи задерживаются до полугода. Но это верно лишь при условии, что застройщик предпринимает активные действия, чтобы устранить причины такой задержки. Если сроки превышают полгода, это должно вызвать обеспокоенность среди дольщиков.

Тревожный звоночек – отсутствие движения на стройке

Отсутствие активных работ на стройке – один из явных признаков того, что что-то идет не так. Если строительная техника молчит, рабочих либо совсем нет, либо их численность сократилась до минимума, вероятно, стройку приостановили или скорость деятельности снизили до предела. Также вызывает беспокойство молчание застройщика по поводу текущей ситуации на стройплощадке.

Если ранее специалист регулярно размещал на своем сайте фотоотчеты о текущем состоянии строительства, а теперь стал делать это реже, ограничиваясь только определенными ракурсами, это может свидетельствовать о проблемах в проекте. Также стоит начать беспокоиться, если трансляции с видеокамер, позволяющие в любое время следить за ходом работ, исчезли с сайта.

Плохой знак – отказ застройщика от организации экскурсий для клиентов на стройплощадку, особенно если ранее такие мероприятия проводились регулярно.

Строительные работы могут быть не видны

Необходимо уметь различать ситуации, когда стройка приостанавливается на этапе возведения средних этажей, и случаи, когда дольщики просто не имеют возможности видеть ход работ.

Некоторых беспокоит отсутствие кранов на стройплощадке. Однако это нормально, когда первые корпуса уже построены, а строительство следующих очередей находится еще на начальной стадии. В этот период проводятся предварительные работы, и использование подобных механизмов временно может быть нецелесообразным для строителей, чтобы избежать дополнительных расходов. А активные внутренние работы могут вестись в уже построенных блоках.

Застройщик обязан уведомить дольщиков о переносе сроков

Строительная компания несет ответственность за нарушение сроков строительства, и, согласно законодательству, она обязана уведомить дольщиков письменно о задержке строительства за 2 месяца до предполагаемой даты срока, а также предложить подписать дополнительное соглашение о его продлении.

В этом уведомлении он должен явно указать новые сроки сдачи объекта в эксплуатацию. В случае неисполнения данного требования застройщик может быть привлечен к административной ответственности, что влечет за собой наложение штрафа.

Дольщик имеет право на выплату неустойки

По закону дольщик имеет право получить компенсацию от застройщика за нарушение сроков строительства, если он не соглашался на перенос сроков. Однако на практике суды редко присуждают ее в полном объеме, так как это может обанкротить застройщика, либо компания уже находится в состоянии банкротства и не способна выплатить неустойку.

Часто ситуация усложняется досрочным взысканием штрафов от дольщиков. В большинстве случаев они, не дожидаясь готовности дома к эксплуатации, обращаются в суд и получают решение, в соответствии с которым они имеют право на компенсацию за каждый день просрочки.

Однако это выгодно для каждого отдельного лица, но негативно сказывается на всех дольщиках в целом. Чтобы завершить строительные работы, застройщику требуется стабильное поступление средств. Однако это становится невозможным, когда на его банковские счета поступают исполнительные листы на списание значительных сумм. В результате ситуация усугубляется и увеличивает шансы банкротства строительной организации.

Можно потребовать достроить квартиру или вернуть деньги

Существует два возможных варианта действий для дольщиков, если происходит нарушение срока передачи объекта долевого строительства. Первый вариант подразумевает то, что если здание построено, но еще не подключено к коммуникациям, стоит настаивать на завершении всех работ и получении квартиры. Второй вариант актуален, если стройка на начальной стадии и дальше не продвигается. В этом случае разумно попробовать вернуть вложенные средства.

Но вернуть деньги можно до начала процедуры банкротства. После невыполнения предписания об устранении нарушений в строительстве, застройщика объявляют несостоятельным должником, и дольщики становятся третьей очередью кредиторов. Но в большинстве случаев из-за критического финансового положения строительной компании вернуть свои деньги не представляется возможным.

В таком случае лучше обратиться к государству за компенсацией. Для этого необходимо, чтобы недостроенный жилой комплекс был признан проблемным объектом, что происходит автоматически после объявления о банкротстве в течение 6 месяцев.

После того как ЖК становится признанным недостроем, его дольщики включаются в специальные списки пострадавших участников долевого строительства, которые действуют на уровне каждого региона. Если объект находится на начальной стадии строительства, предусматривается выплата компенсации из бюджета. Когда готовность дома близка к завершению, местные власти ищут нового застройщика для завершения работ.

Неустойки, предусмотренные за нарушение сроков строительства

Выплата неустойки за нарушение сроков долевого строительства становится приятным бонусом для дольщиков и важной мотивацией для застройщиков соблюдать свои обязательства и не допускать нарушений при строительстве жилого дома. Причем, рассчитывать можно не только на эту выплату.

Рассмотрим на примере:

• Николай получил свою квартиру с опозданием в 3 месяца от установленного в договоре срока. За время просрочки накопилась сумма пени, которая составила 200 000 руб. В этом случае суд может присудить застройщику компенсацию морального вреда в размере 15 000 руб., а также затраты дольщика на юридическое сопровождение в размере 35 000 руб.
• Кроме того, суд может взыскать штраф в размере 50 % от общей суммы компенсации, которая в данном случае составляет: 200 000 + 15 000 + 35 000 = 250 000 руб. Следовательно, размер штрафа составит 125 000 руб. В итоге Николай сможет взыскать с застройщика общую сумму в размере 375 000 руб.

Также дольщик может рассчитывать на компенсацию понесенных убытков, таких как расходы на аренду временного жилья или затраты на проведение различных технических экспертиз, которые были оплачены им лично. Необходимо предоставить полный пакет документов в подтверждение таких расходов: договор аренды с актом приема-передачи и соответствующие подтверждающие документы о платежах, а также о затратах на услуги юриста и других судебных издержках.

В итоге, можно получить 4 вида компенсации:

• неустойку за задержку сдачи объекта;
• компенсацию морального вреда;
• компенсацию судебных расходов;
• компенсацию понесенных убытков.

Как рассчитать неустойку и составить досудебную претензию при нарушении сроков строительства

Перед тем как приступить к судебной тяжбе, необходимо обратиться к застройщику с претензией, которая может включать в себя требования об устранении недостатков в квартире, о выполнении гарантийного ремонта, выплате неустойки согласно условиям договора и прочее. Досудебное урегулирование конфликта может привести к заключению мирового соглашения со строителем.

Ценное письмо с детальным описанием вложений и уведомлением о его отправке будет лучшим вариантом направить претензию о нарушении договора долевого строительства. Или вручить ее лично в приемной застройщика, при этом взять копию принятой претензии с подписью принявшего документ сотрудника и проставленной датой.

Застройщику предоставляется 10 дней для официального ответа. Молчание или игнорирование претензии также считается ответом, что является веским аргументом при обращении в суд. Задачей дольщика является демонстрация его готовности урегулировать спор вне суда, что не только свидетельствует о его добросовестности, но и может помочь получить штраф в размере 50 % от суммы, присужденной судом.

Размер неустойки, установленный законом, составляет 1/150 от ключевой ставки Центробанка за каждый день просрочки выполнения обязательства. Для юридических лиц, участвующих в долевом строительстве, эта ставка составляет 1/300.

Формула для расчета неустойки следующая:

Неустойка = Цена квартиры × Количество дней просрочки × 1/150 × Ключевая ставка ЦБ, действовавшая в последний день срока сдачи объекта.

Чтобы узнать актуальное и архивное значение ключевой ставки, можно посетить официальный сайт ЦБ.

Например: застройщик просрочил сдачу квартиры стоимостью 8 млн руб., срок договора истек 1 января 2021 года, рассмотрение дела затянулось до 1 марта на 58 дней, ключевая ставка составляла 4,25 %. Расчет неустойки будет следующим:

• 8 000 000 × 58 × 1/150 × 4,25 % = 131 466,67 руб.

Также в интернете доступны специализированные калькуляторы, которые автоматически проведут расчет и учтут правильную ключевую ставку.

Часто задаваемые вопросы о нарушениях при строительстве

• Как получить неустойку от застройщика?

Существует два варианта: согласовать выплату неустойки с застройщиком или в случае отказа подать иск в суд для принудительного взыскания.

Первый способ обычно более практичен. Важно попытаться достичь соглашения с застройщиком в первую очередь. Для этого необходимо отправить ему претензию с требованием выплаты неустойки за нарушение сроков строительства. Если этот шаг не привел к желаемому результату, то обращайтесь в суд. Для этого потребуется составить исковое заявление, приложить копии отправленной претензии и связанных со сделкой документов.

Важно отметить, что во время рассмотрения иска по взысканию неустойки ее начисление продолжается, и эта сумма может быть взыскана на том же заседании суда.

• Как посчитать размер неустойки, если застройщик срывает дату передачи ключей?

Неустойка за задержку рассчитывается за каждый просроченный день как 1/300 от ставки рефинансирования Центробанка на день исполнения обязательств, исчисляемая от цены, указанной в договоре. В случае, если дольщик – физическое лицо, то размер пени для застройщика удваивается.

Если суд удовлетворил требования истца о взыскании неустойки, он может также назначить штраф в размере 50 % от суммы, присужденной в его пользу, если строитель добровольно не соблюдал обязательства.

• Стоит ли расторгать с застройщиком договор при переносе сроков подписания акта-приема передачи?

Если у вас есть основания полагать, что произойдет нарушение сроков строительства дома, и вам не выдадут вовремя ключи от квартиры, вы имеете право расторгнуть договор с застройщиком и потребовать полный возврат уплаченных за квартиру средств.

Тем не менее, решение о расторжении договора не всегда будет оптимальным. Иногда более выгодно не прибегать к этому шагу, особенно если строительство находится на завершающей стадии и на объекте кипит работа.

В таких случаях дождаться передачи ключей может быть лучшим решением, потому что рыночная стоимость квартиры, вероятно, будет выше общей суммы вашей покупки и возможной неустойки. В этом случае покупатели ждут завершения стройки, подписывают акт приема-передачи квартиры и только после этого требуют выплату неустойки.

Однако, если день подписания акта приема-передачи квартиры приближается, а на стройплощадке продолжает царить тишина, в таком случае будет разумно расторгнуть договор с застройщиком, а затем потребовать полного возврата денег. Если же произошло банкротство строительной компании, то вам придется обращаться в суд для защиты своих прав.

• Что делать, если сроки переносятся, а квартира в ипотеке?

Если ваша квартира приобретена в ипотеку, важно учесть несколько моментов при оформлении права собственности и предоставлении документов в банк о целевом использовании кредита. Необходимые документы: выписка из ЕГРН, полис страхования недвижимости и отчет об оценке.

Все документы необходимо предоставить в течение 3-х месяцев после оформления вами права собственности на квартиру. Если оно не было оформлено в течение этого срока, крайнее время для подачи документов в банк составляет 3 года после получения ипотеки, при условии, что право собственности так и не было зафиксировано.

Если срок подачи документов о целевом использовании кредита (3 года с момента его получения) уже наступил, а подписание акта приема-передачи квартиры задерживается по вине застройщика, обязательно сообщите об этой ситуации в ваш банк. Напишите заявление о продлении времени и приложите документы, которые подтвердят нарушение сроков строительства дома.

• Как выявляются и подлежат сносу незаконные постройки?

Процесс сноса объекта капитального строительства осуществляется на основании решения собственника этого объекта, застройщика либо по решению суда или органа местного самоуправления, как предусмотрено частью 1 статьи 55.30 Градостроительного Кодекса. Новые нормы законодательства принесли более четкое регулирование сноса незаконных строений.

В случае выявления нарушений в строительстве предусмотрены административные наказания, размер которых зависит от категории субъекта: физического лица, юридического лица, должностного лица или ИП. Кроме того, может быть применено административное приостановление строительных работ сроком до 90 дней. Но не все нарушения в строительстве подразумевают такие действия, например, несоблюдение сроков направления извещений об устранении нарушений при строительстве не может быть наказано приостановлением, так как деятельность по умолчанию еще не начата.

Иногда обвинения в несоблюдении строительных норм могут оказаться необоснованными. Лица, заинтересованные в этом процессе, имеют право защищать свою невиновность в судебном порядке. Учитывая значительные размеры административных штрафов, которые могут достигать до 300 тыс. руб. для юридических лиц, доказательство отсутствия или незначительности нарушения в строительстве может существенно сэкономить денежные средства.