Сроки сдачи объекта: причины нарушения и план действий

О чем речь? Сроки сдачи объекта изначально указываются в договоре, и их нарушение вызывает проблемы. Страдают подрядчики, не получившие оплату, девелопер, теряющий прибыль, и дольщики, утомленные и рассерженные из-за долгого ожидания ключей от своей квартиры.

Почему нарушают? Если вы думаете, что в несвоевременном окончании строительства объекта виноват только застройщик, то глубоко ошибаетесь. Сдвигать сроки могут из-за недостаточного финансирования подрядчика, непредвиденных обстоятельств, некачественных работ, нарушений в подключении коммуникаций. В каких-то ситуациях стоит действительно подождать, но не во всех.

Отличия срока сдачи объекта от срока передачи ключей

Срок сдачи объекта – это конкретная дата, которую прописывают в разрешении на строительство чего-либо. То есть именно за это время строительная организация планирует завершить все работы, после которых она должна получить разрешение на ввод в эксплуатацию построенного здания. Это означает, что все квартиры или внутренние помещения в доме должны быть отделаны, прилегающая территория благоустроена, решены все вопросы, связанные с безопасностью объекта.

Для того чтобы поставить здание на кадастровый учет, должна быть проведена его инвентаризация, присвоен милицейский номер и т.д. За выполнением всех этих требований следит специальная комиссия. Если в силу ряда каких-либо причин застройщик не может выдержать срок сдачи объекта, то есть возможность его продлить. Для этого необходимо подать соответствующее заявление в комитет по строительству.

Если строительство здания было завершено без превышения срока сдачи объекта, то передача ключей собственникам квартир или иных помещений в большинстве случаев происходит не сразу, а спустя некоторое время. Как правило, этот период составляет от трех до семи месяцев. Это объясняется тем, что застройщик должен завершить всю отделку внутренних помещений, в случае если это предусматривает утвержденный проект. Также время необходимо для организации нормальной работы всех коммунальных служб, поиска управляющей компании и заключения с ней договора.

Обычно дата передачи ключей или, говоря юридическим языком, срок передачи объекта долевого строительства, прописывается при заключении договора долевого участия. Важно знать, что все квартиры или помещения в доме должны быть переданы собственникам не позднее наступления прописанной даты. Факт подтверждения передачи ключей фиксируется актом приема-передачи недвижимости.

Застройщик обязан уведомить дольщиков о готовности дома и возможности передачи ключей не позднее, чем за 30 календарных дней до наступления срока передачи объекта строительства. Для этого каждому будущему собственнику заказным письмом с описью отправляется соответствующее уведомление.

Срок передачи ключей в силу ряда причин может быть изменен застройщиком, но только при условии, что все участники долевого строительства согласовали перенос. В противном случае, за нарушение прописанных ранее дат строительную организацию ожидают штрафные санкции и выплата компенсаций будущим собственникам. Все это прописано в действующем законодательстве РФ.

Поэтому дольщики должны внимательно изучать договор долевого строительства перед его подписанием, особенно в части срока передачи ключей. Также особое внимание нужно обратить на то, есть ли в документе информация о возможности изменения этой даты.

Причины нарушения сроков сдачи объекта

Наиболее серьезной проблемой для всех участников строительства является недострой. Последствиями этого явления будут задержка сроков сдачи объекта, судебные разбирательства, финансовые и репутационные потери.

Ниже перечислены основные причины, которые могут привести к образованию недостроя:

• Недостаточный объем финансирования, что является причиной нехватки денежных средств на приобретение строительных материалов и инструментов, заработную плату строителям и т.д.
• Невыполнение работ в установленные сроки подрядчиком, что приводит к сдаче объекта в эксплуатацию в более поздние сроки.
• Форс-мажорные обстоятельства, которые не зависят от заказчика, генерального подрядчика, субподрядчика. К ним относятся недоработки в проекте, плохие погодные условия, при которых нельзя проводить тот или иной вид строительных работ и т.д.
• Конфликтные ситуации, возникающие между заказчиком и строительной организацией.
• Качество выполняемых работ не соответствует условиям договора.
• Непредвиденные трудности в плане подключения объекта к действующим коммуникациям. Рынок таких услуг монополизирован, поэтому поставщики иногда не в состоянии обрабатывать в установленные сроки поступающие заявки. Из-за этого здание подключается к сетям тепло и водоснабжения с некоторым опозданием. В итоге получается, что подрядчик построил дом вовремя, но дольщики не могут получить ключи, так как фактически жить в нем нельзя.
• Государственная комиссия тоже может не принять дом в эксплуатацию в силу ряда причин. К ним относятся дефекты, допущенные генеральным подрядчиком при строительстве, применение некачественных материалов, несоблюдение технологии производства работ и т.д. Все эти недоработки застройщик должен устранить. Нередко сроки ввода дома в эксплуатацию задерживаются из-за недоработок в области документации, которая необходима при государственной регистрации здания.

Что делать, если нарушены сроки сдачи объекта

Застройщик должен уведомить дольщиков о переносе сроков

Законодательством нашей страны установлено, что строительная организация обязана не позднее чем за два месяца до окончания сроков в письменном виде уведомить всех участников долевого строительства о задержке сдачи объекта и предложить урегулировать возникшую ситуацию подписанием дополнительного соглашения о продлении сроков строительства.

При этом в обязательном порядке должны быть указаны новые сроки сдачи объекта. Если застройщик проигнорирует данное требование, то в отношении его будет наложена административная ответственность, выраженная в наложении штрафа.

Крупные и надежные застройщики информацию о причинах задержки строительства и новых сроках стараются дать максимально оперативно и развернуто. Кроме строительных организаций, эти сведения можно получить еще из нескольких источников, к которым относятся государственные органы и социальные сети.

Дольщик имеет право потребовать выплаты неустойки

У каждого дольщика есть право на получение неустойки за каждый день просрочки в передаче квартиры или другого помещения. Это правило действует только в том случае, если не было подписано дополнительное соглашение о переносе сроков. На практике получается так, что в судебном порядке неустойка не присуждается в полном размере, так как такое развитие событий приведет к банкротству организации.

Нередко участники долевого строительства, не дождавшись ввода здания в эксплуатацию, подают исковые заявления в суд, в результате чего получают решение, в соответствии с которым имеют полное право требовать возмещение неустойки за каждый день просрочки.

Конечно, для конкретно взятого дольщика это хорошо, так как он возвращает свои средства. Но для всех участников долевого строительства это плохо, поскольку для того, чтобы завершить стройку, строительной организации необходимо достаточное денежное обеспечение, которое тратится на удовлетворение исполнительных листов. Поэтому нередко можно встретить ситуацию, когда подрядчик вместо успешного завершения строительства инициирует процедуру банкротства.

Можно потребовать достроить квартиру или вернуть деньги

Нередко можно встретить ситуацию, когда срок сдачи объекта в эксплуатацию уже давно прошел, а строительство еще далеко от завершающей стадии. У участников долевого строительства есть два варианта.

Если здание построено полностью и осталось только подключить его к инженерным коммуникациям, то есть смысл добиваться полной готовности дома и требовать готовую квартиру в соответствии с договором. Но если строительство остановилось на уровне первых этажей, то здравый смысл подсказывает, что нужно вернуть деньги.

Читайте также

Риски в строительстве: виды и правила управления

Подробнее

На практике финансовая устойчивость подрядчиков, которые завалены судебными исками, настолько плохая, что вряд ли они смогут вернуть деньги всем дольщикам. Поэтому наиболее распространен второй вариант развития событий, а именно – требование компенсаций у государства. Это возможно только в том случае, если незавершенное строительство признают проблемным объектом. После процедуры банкротства это происходит в автоматическом режиме. До наступления банкротства должно пройти не менее полугода с момента остановки строительства.

После того как объект признают долгостроем, все участники долевого строительства попадают в список пострадавших. В каждом регионе формируется свой список. Всем дольщикам предусматривается компенсационная выплата из местного бюджета, если строительство здания остановилось на уровне нулевого цикла. Если готовность дома находится на высоком уровне, то, как правило, органы местного самоуправления ищут нового застройщика.

Как оценить шансы на сдачу объекта

Необходимо оценить реальность достройки дома застройщиком и сколько времени на это потребуется. Если дом будет достроен и сдан в эксплуатацию, то у дольщика появляется право требования неустойки за каждый день просрочки. Специалисты рекомендуют привлекать к оценке профессионалов, так как обычный человек, который никогда не сталкивался со строительством, не сможет оценить текущее состояние объекта.

Необходимо уточнить сроки переноса сроков, которые предлагал застройщик при подписании дополнительного соглашения. Если это время не более одного года, то есть неплохие шансы, что дом будет достроен. В противном случае рассчитывать на достройку и сдачу дома не приходится.

При стоимости квартиры 5 000 000 рублей и просрочке строительства в течение года дольщик имеет право требовать 912 500 рублей неустойки:

• 5 000 000 × 365 × 1 / 150 × 7,5% = 912 500 Р (расчет неустойки производят по ключевой ставке, действующей на момент вынесения решения, а в примере используется текущая ставка в размере 7,5 %).

Если все дольщики начнут требовать компенсацию в таком размере, то не стоит рассчитывать, что застройщик сможет с ними рассчитаться. Наиболее вероятно, что организации будет инициировать процедуру банкротства, а строительство будет заканчивать новый подрядчик.

Для оценки сроков сдачи дома лучше всего пригласить юриста, у которого уже есть опыт работы с застройщиками. Он знает все нюансы этой сферы и сможет наиболее квалифицированно произвести изучение всех вопросов. Самостоятельно переработать такой объем информации обычному человеку практически невозможно.

Часто задаваемые вопросы о сроках сдачи объекта

• На какой срок задержка сдачи считается нормой?

Средний показатель по нарушению сроков сдачи домов в эксплуатацию в нашей стране составляет около трех месяцев. Допустимым считается показатель задержки сдачи здания до полугода. При этом застройщик должен предпринимать конкретные действия по ликвидации причин задержки. Более длительные сроки должны подталкивать дольщиков к активным действиям.

• Что должно насторожить?

Если строительство идет неторопливыми темпами, то это считается первым признаком того, что со стройкой происходит что-то неординарное. При простое техники и оборудования и отсутствии рабочих можно сделать вывод, что подрядчик приостановил строительство или снизил его темпы до минимального уровня. Дополнительным признаком должен стать тот факт, что со стороны застройщика перестала поступать информация о ходе строительства.

При успешном ведении дел девелоперы еженедельно выкладывают на сайт организации фотоотчеты о готовности здания. Если это стало происходить все реже и реже, то это свидетельствует о том, что отчитываться становиться не о чем и дела на стройке идут плохо. Нехорошим признаком считается отсутствие на сайте строительной организации трансляций с видеокамер, по которым дольщики могли оценить активность работы.

• Что делать, если квартира в не сдавшемся вовремя доме в ипотеке?

Если жилье или иные помещения в доме приобретались с привлечением кредитных средств банка, то в обязанности дольщика может входить регулярное уведомление финансового учреждения о любых изменениях, находящихся в залоге прав требования по договору доверительного управления. Финансистам нужно будет предоставлять любую документацию, которая может подтвердить факт нарушения сроков сдачи объекта.

Задержка сроков сдачи жилья является неприятным событием, от которого никто не застрахован. Поэтому необходимо тщательно проанализировать все возможные варианты развития событий и выбрать наиболее подходящий вам.

Автор статьи

Редакция сайта ru-biss.ru

Понравилась статья? Поделитесь: