
Когда возможно? Расторжение договора строительного подряда возможно по инициативе одной из сторон и по обоюдному согласию. Причины каждая из них может выдвинуть свои, но в рамках Гражданского кодекса и заключенного договора, который регулирует этот вид договорных отношений.
Что учесть? В любом случае стороны должны попытаться расторгнуть договор мирным путем. Если ничего не выходит, то можно обратиться в суд либо решить проблему по условиям договора. Какой бы вариант ни был бы выбран, в рамках расторжение договора важно еще и правильно произвести взаиморасчеты.
В этой статье:
Как правильно работать с госзакупками по 44 ФЗ и 223 ФЗ (Пошаговый чек-лист и советы)
PDF 2,3 МБ
Соглашение между заказчиком и подрядчиком о выполнении строительных работ, в котором прописаны обязательства обеих сторон, называется договором строительного подряда. В соответствии с подписанным документом подрядчик обязуется выполнить строительные работы по заданию заказчика, который в свою очередь должен создать для этого все необходимые условия и оплатить выполненные работы.
Согласованию подлежат качества объекта, ставшего предметом договора: его технические характеристики, расположение, внешний вид. Соглашение подкрепляют составленные специалистами проект и смета расходов, чтобы максимально конкретно описать выполняемые работы, в том числе их качество, чтобы таким образом защитить свои права
В договоре обязательно должны присутствовать следующие пункты:
Точное определение договора подряда приведено в пункте 1 статьи 702 Гражданского кодекса: одна сторона, или подрядчик, обязуется выполнить определенную работу по заданию другой стороны, или заказчика, и предъявить последнему результат. Заказчик, в свою очередь, обязуется принять готовый объект и оплатить выполненные работы.
Пошаговое руководство к 13 ситуациям для быстрого и самостоятельного реагирования до обращения к юристу
Актуально для владельцев, директоров, руководителей и штатных юристов компаний в сфере коммерческого, инфраструктурного и жилого строительства / реконструкции / ремонта
Инструкция отвечает на вопросы:
И узнайте, что делать если:
На основании статьи 310 Гражданского кодекса РФ установлено общее правило, по которому невозможно в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. Но в то же время положения данной статьи допускают исключения из этого правила. И касаются они в том числе договора подряда, что и выделяет его из перечня других гражданско-правовых договоров.
Договор подряда имеет свою специфику. Изменение и расторжение договора строительного подряда до его завершения обязательно приведет к появлению множества проблем, поскольку каждая из сторон в случае неожиданной остановки процесса понесет серьезные убытки.
Общее правило, изложенное в пункте 4 статьи 453 Гражданского кодекса РФ, говорит, что стороны не имеют права требовать возвращения уже исполненного на момент досрочного расторжения договора. Согласно пункту 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 6 июня 2014 года № 35 «О последствиях расторжения договора», данное правило может быть применимо только в тех случаях, когда к моменту расторжения договора стороны полностью произвели встречные имущественные предоставления, либо каждый из участников соглашения произвел эквивалентные другому имущественные предоставления, что не нарушило интересы сторон. Но когда речь идет о договоре подряда, то возникают ситуации, в которых общее правило не работает.
Расторжение договора строительного подряда заказчиком представляет собой досрочное завершение сделки в одностороннем порядке. Многие заказчики закладывают для себя такую возможность отдельным пунктом договора, в котором подробно перечисляют, в каких случаях и по каким причинам может быть принято подобное решение.
Законным считается расторжение договора строительного подряда по инициативе заказчика, если подрядчик со своей стороны:
Расторжение договора строительного подряда по инициативе подрядчика возможно лишь в тех случаях, когда это право оговорено в соглашении, либо в порядке, предусмотренном законом. К ним относятся следующие действия заказчика:
Все взаимоотношения между предпринимателями регулируются Гражданским кодексом, в том числе устанавливается регламент расторжения договора строительного подряда по ГК РФ. Процедура выглядит примерно так:
Для расторжения сделки и у заказчика, и у исполнителя должны быть достаточно веские основания. Правда, закрыть контракт можно просто по обоюдному согласию, но такое встречается редко.
Этот официальный документ называется уведомлением, и он является обязательным в случае разрыва договорных отношений между заказчиком и исполнителем. Та сторона, которая инициирует расторжение договора, должна, во-первых, сообщить об этом в письме, а, во-вторых, перечислить причины, вынуждающие ее пойти на этот шаг.
Основания для расторжения должны быть достаточно вескими, иначе получивший уведомление может спокойно его проигнорировать без каких-либо последствий для себя. В случае явной весомости предъявленных причин вторая сторона может либо согласиться с оппонентом, либо исправить нарушения в 10-дневный срок, если таковое возможно, либо отказаться от расторжения контракта.
Если происходит расторжение строительного договора по соглашению сторон, то между ними обсуждаются конкретные шаги по реализации этой процедуры: как и кому будет возмещен ущерб, что делать с частично построенным объектом и т. д.
Договоренности оформляются документально, с подписями заказчика и подрядчика. После того, как будут выполнены все предписания, договор расторгается. Если же стороны к согласию не пришли, то данную ситуацию сможет разрешить только обращение в Арбитражный суд.
Если прийти к взаимному соглашению по вопросу расторжения договора у сторон не получилось (не смогли договориться о возмещении убытков, возвращении неиспользованных средств, оплате уже выполненных работ или просто не захотели разрывать сделку), то решить эту задачу сможет только суд. В качестве истца может выступать та сторона, чьи права нарушены и которой есть основания расторгнуть договор , но обычно иск подает та, которая стала инициатором расторжения контракта. Процедура состоит из следующих действий:
Составление искового заявления с подробным изложением обстоятельств дела. В нем указываются дата подписания контракта, его предмет, основания для расторжения
Если процесс расторжения договора перерос в судебный спор, то лучше пригласить юриста по строительному подряду. Специалист подготовит все необходимые документы и защитит ваши интересы, завершив конфликт максимально быстро и эффективно.
При досрочном завершении договора необходимо уладить все вопросы по взаиморасчетам. Юрист, который сопровождает договор строительного подряда, его заключение, изменение и расторжение, должен решать такие вопросы, как возврат гарантийных удержаний, выплату убытков, понесенных сторонами, улаживать другие финансовые претензии.
Если в договоре были грамотно прописаны все нюансы финансового взаимодействия сторон, то риск появления вопросов при взаиморасчетах будет минимальным.
Когда результат выполненных работ сдается заказчику, это является основанием его оплаты (пункт 8 информационного письма Президиума ВАС от 24 января 2000 года № 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда», определение ВС от 21 августа 2017 года по делу № А40-18249/2016, постановление АС Московского округа от 18 апреля 2019 года по делу № А41-61562/2018).
Другими словами, чтобы получить оплату за произведенные работы, подрядчик обязан их сдать (статьи 720, 753 Гражданского кодекса).
Со своей стороны заказчик, принимающий работы, имеет право снизить их стоимость. В каких случаях это возможно?
Но есть случаи, когда дополнительные работы заказчик обязан оплатить даже без согласования со своей стороны. Для этого подрядчику придется доказать, что:
Чтобы точно определить сумму снижения, проводится независимая строительно-техническая экспертиза. Расчет основывается на ее результатах, также во внимание берется стоимость работ по устранению недоделок или стоимость самих недобросовестно выполненных работ.
Если после расторжения договора у подрядчика остались неосвоенные средства, выплаченные ему в качестве аванса, то он обязан вернуть их заказчику.
Чтобы стороны могли окончательно рассчитаться друг с другом, необходимо сравнить сумму, которую обязался заплатить за работу заказчик (с учетом возможного снижения стоимости), с размером денежных средств, которые должен вернуть подрядчик (в том числе неотработанный аванс), и вывести сальдо.
Помимо основных взаиморасчетов могут быть начислены штрафные санкции в отношении одной из сторон за неисполнение своих договорных обязательств.
После расторжения строительного договора сумма неотработанного аванса будет считаться неосновательным обогащением подрядчика (определение ВС от 29 августа 2018 года по делу № А40-175882/2016).
Чтобы отрегулировать итоговые взаиморасчеты, стороны могут составить по этому поводу соглашение или подписать акт. Довольно часто в самом договоре подряда тоже можно найти пункт, в котором оговаривается право заказчика в одностороннем порядке зачесть суммы своих требований против требований подрядчика об оплате выполненных работ.
Что стоит включить в договор? Чтобы не доводить дело до судебных разборок, будет целесообразно включить в текст договора подряда и условия приемки работ в обычном порядке, и специальные правила, по которым будут производиться приемка незавершенного строительства и оплата выполненных работ в случае досрочного расторжения договора.
Также можно определить период времени, в течение которого объект будет подготовлен и предъявлен к приемке вместе с полным пакетом соответствующей документации. Не помешает и определение обязанностей по организации приемки (по общему правилу пункт 2 статьи 753 Гражданского кодекса это является прерогативой заказчика), и то, как будут фиксироваться качество работ и состояние объекта во время его возведения.
Самым правильным же будет привлечение независимых экспертов, способных правильно оценить общий результат незавершенных работ и предоставить итоги проведенного обследования. Этот пункт также следует включить в договор, дополнив наименованием экспертной организации либо правилами ее выбора.
Условие о выплате гарантийного удержания, включенное в договор, сохраняет свою силу и после его расторжения.
Стороны могут самостоятельно определить условия оплаты выполненных работ. Допускается отступление от общего правила статьи 711 Гражданского кодекса, регламентирующего оплату работ после их окончательной сдачи, которое будет заключаться в приостановке частичной оплаты выполненных работ до завершения гарантийного срока («гарантийное удержание»).
Удержание – это не сумма денег, якобы полученная заказчиком от подрядчика, которую надо вернуть при наступлении определенных договором условий. Выплата гарантийного удержания может быть привязана к вводу объекта в эксплуатацию и окончанию гарантийного срока. Возможно поэтапное возвращение денежных средств подрядчику.
Одностороннее расторжение договора строительного подряда со стороны заказчика снимает с подрядчика обязательства по завершению строительства объекта в дальнейшем, но не лишает его ответственности за качество уже произведенных работ.
Поскольку гарантийные удержания – это, по сути, отсроченный платеж, то отказ заказчика от сделки не является основанием для его досрочной выплаты. Условие о выплате гарантийного удержания, зафиксированное в договоре подряда, остается в силе и после расторжения этого договора.
Причиной спора часто становится определение начала исчисления гарантийного срока. В общих правилах говорится, что начало действия гарантийного срока в договоре подряда определяется датой приемки заказчиком полностью законченного объекта. Но что делать, если подрядчик выполнил только часть работ или договор был досрочно расторгнут?
При таком решении права подрядчика будут защищены.
Условия о гарантийном удержании остаются в силе и после расторжения договора подряда, но если прошло, например, уже два года после ввода объекта в эксплуатацию, то решение о выплате гарантийного удержания полностью зависит от желания и воли заказчика, который взял на себя ответственность за завершение строительства, в том числе с привлечением другого подрядчика.
Гарантийное удержание является частью стоимости договора, выплатить его заказчик должен после фактической приемки выполненных работ и выполнения других условий, если таковые предусмотрены договором подряда.
Если же заказчик самым недобросовестным образом не дал ввести в эксплуатацию готовый объект, тем самым помешав наступлению обстоятельства, к которому стороны привязали начало течения срока выплаты гарантийного удержания, то подрядчик имеет право потребовать признания этого обстоятельства наступившим.
Чтобы минимизировать вероятность рисков, рекомендуем подробно прописать в договоре подряда порядок возврата гарантийных удержаний в случае досрочного расторжения договора и все связанные с ним вопросы, как, например, о начале течения гарантийных сроков.
Еще одно нежелательное последствие, которое может вызвать досрочное прекращение договора подряда – возникновение убытков, возместить которые должна та сторона, которая инициировала прекращение договорных отношений. Однако если подрядчиком были нарушены условия договора, то убытки не возместят.
Такие же положения прописаны в общих нормах о взыскании убытков.
Если заказчик инициировал расторжение договора подряда по причине нарушения подрядчиком своих обязательств (просрочка, низкое качество работ на основании пункта 2 статьи 715 и пункта 3 статьи 723 Гражданского кодекса соответственно), то он вправе требовать возмещение убытков.
Убытки могут складываться из дополнительных затрат на поиск и привлечение других подрядных организаций для завершения строительства, увеличение стоимости строительства, расходы на устранение недостатков, возникших в результате некачественно выполненных работ. К этому можно добавить возросшие проценты по кредитам, связанные с просрочкой завершения строительства, и т. д.
Помимо убытков заказчик имеет право потребовать возмещение упущенной выгоды. Верховный суд привел пример расторжения договора строительного подряда, при котором такое требование возможно. Подрядчик отремонтировал магазин с серьезными недостатками, которые не позволили заказчику производить розничную продажу товаров. Это стало основанием для подачи им иска об упущенной выгоде, которая равна сумме недополученной прибыли от торговой деятельности.
В случае немотивированного одностороннего отказа от договора со стороны заказчика подрядчик вправе потребовать возмещение причиненных ему этими действиями убытков. Заказчик обязан выплатить ему сумму в пределах разницы между стоимостью всей работы и уже выплаченным авансом.
Подрядчик также имеет право взыскать с заказчика убытки, если он сам прекратил действие договора из-за нарушений, допущенных заказчиком.
В судебной практике обычно выносится решение о взыскании убытков с заказчика:
Каждая сторона сможет защитить свои интересы, если при заключении сделки включит в договор подряда определенные условия, а также если будет вести документированный учет нарушений, производимых контрагентом, и собирать документы о собственном надлежащем исполнении всех условий договора.
Свяжемся с вами в день обращения!
Вся информация, которую мы передаём между нами, строго конфиденциальна, потому что мы всегда начинаем знакомство с подписания NDA (Договора о неразглашении).
Вы можете быть не правы, но сумма, указанная в иске, зачастую завышена. Мы можем снизить заявленную сумму требований и договориться на выгодных для вас условиях после анализа документов.
Максимальная сумма, которую нам удавалось списать, составляла 150 млн. руб. Средняя сумма по всем делам — 15% от суммы иска.
Если вдруг наша команда не выполнит свои обязательства, ОАО "Альфа Страхование" гарантирует покрытие ваших убытков до 15 миллионов рублей. При работе с вами мы подписываем договор, в котором есть пункт «О страховании ответственности нашей команды».
Несмотря на то, что в юриспруденции невозможно предусмотреть гарантию, результаты работы нашей команды застрахованы на 15 млн руб.
Мы закрепляем за каждым делом юриста / адвоката по строительным спорам. А кто именно из команды, мы определим после того, как узнаем суть дела.
Это комментарии к посту