Разрешение юридических споров для строителей
Пишите онлайн:
Звоните нам по номеру:
8 (800) 775-92-11 8 (495) 023-47-44
пн-пт с 10.00 до 19.00
Заказать звонок
Работаем по всей России
Главная > Блог > Строительные споры > Расторжение договора строительного подряда: основания, алгоритм и взаиморасчеты

Расторжение договора строительного подряда: основания, алгоритм и взаиморасчеты

26.07.2023
2 932
Время чтения: 14 минут
Сохранить статью:
Расторжение договора строительного подряда

Когда возможно? Расторжение договора строительного подряда возможно по инициативе одной из сторон и по обоюдному согласию. Причины каждая из них может выдвинуть свои, но в рамках Гражданского кодекса и заключенного договора, который регулирует этот вид договорных отношений.

Что учесть? В любом случае стороны должны попытаться расторгнуть договор мирным путем. Если ничего не выходит, то можно обратиться в суд либо решить проблему по условиям договора. Какой бы вариант ни был бы выбран, в рамках расторжение договора важно еще и правильно произвести взаиморасчеты.

Что собой представляет договор строительного подряда

Соглашение между заказчиком и подрядчиком о выполнении строительных работ, в котором прописаны обязательства обеих сторон, называется договором строительного подряда. В соответствии с подписанным документом подрядчик обязуется выполнить строительные работы по заданию заказчика, который в свою очередь должен создать для этого все необходимые условия и оплатить выполненные работы.

Согласованию подлежат качества объекта, ставшего предметом договора: его технические характеристики, расположение, внешний вид. Соглашение подкрепляют составленные специалистами проект и смета расходов, чтобы максимально конкретно описать выполняемые работы, в том числе их качество, чтобы таким образом защитить свои права

Что собой представляет договор строительного подряда

В договоре обязательно должны присутствовать следующие пункты:

  • дата, место и время оформления договора;
  • предмет договора — процесс строительства и его результат в виде готового результата работ;
  • расчет стоимости работ подрядчика, порядок и способ оплаты: размер аванса, график платежей с указанием конкретных сроков и сумм, каким образом будет произведена оплата — наличными, банковской картой или онлайн-переводом;
  • период, в течение которого подрядчик обязан построить объект, и дата окончания строительства;
  • порядок приемки выполненных работ;
  • гарантии качества;
  • права и обязанности заказчика и подрядчика на время строительства;
  • ответственность сторон за нарушение подписанных договоренностей;
  • обстоятельства непреодолимой силы,
  • порядок расторжения договора строительного подряда, особые и прочие условия;
  • срок действия договора;
  • юридический адрес, банковские реквизиты и личные данные сторон;
  • подписи уполномоченных лиц, заверенные печатями.

Особенности расторжения договора строительного подряда

Точное определение договора подряда приведено в пункте 1 статьи 702 Гражданского кодекса: одна сторона, или подрядчик, обязуется выполнить определенную работу по заданию другой стороны, или заказчика, и предъявить последнему результат. Заказчик, в свою очередь, обязуется принять готовый объект и оплатить выполненные работы.

Но в реальной практике такое идеальное завершение договора подряда в виде готового объекта, принятого и оплаченного заказчиком, встречается далеко не всегда. Довольно часто возникают ситуации, когда по тем или иным причинам одна из сторон, а иногда и обе вместе отказываются от выполнения условий договора подряда. Что же это за причины и как быть сторонам, подписавшим договор, при появлении каждой из них?

Особенности расторжения договора строительного подряда

На основании статьи 310 Гражданского кодекса РФ установлено общее правило, по которому невозможно в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. Но в то же время положения данной статьи допускают исключения из этого правила. И касаются они в том числе договора подряда, что и выделяет его из перечня других гражданско-правовых договоров.

Договор подряда имеет свою специфику. Изменение и расторжение договора строительного подряда до его завершения обязательно приведет к появлению множества проблем, поскольку каждая из сторон в случае неожиданной остановки процесса понесет серьезные убытки.

Общее правило, изложенное в пункте 4 статьи 453 Гражданского кодекса РФ, говорит, что стороны не имеют права требовать возвращения уже исполненного на момент досрочного расторжения договора. Согласно пункту 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 6 июня 2014 года № 35 «О последствиях расторжения договора», данное правило может быть применимо только в тех случаях, когда к моменту расторжения договора стороны полностью произвели встречные имущественные предоставления, либо каждый из участников соглашения произвел эквивалентные другому имущественные предоставления, что не нарушило интересы сторон. Но когда речь идет о договоре подряда, то возникают ситуации, в которых общее правило не работает.

Основания для расторжения договора строительного подряда по инициативе заказчика

Расторжение договора строительного подряда заказчиком представляет собой досрочное завершение сделки в одностороннем порядке. Многие заказчики закладывают для себя такую возможность отдельным пунктом договора, в котором подробно перечисляют, в каких случаях и по каким причинам может быть принято подобное решение.

Основания для расторжения договора строительного подряда по инициативе заказчика

Законным считается расторжение договора строительного подряда по инициативе заказчика, если подрядчик со своей стороны:

  • слишком медленно выполняет необходимые работы, что однозначно говорит о невозможности их завершения в оговоренный срок;
  • не соблюдает заявленные требования к качеству работ, при этом не торопится устранять выявленные недостатки, либо вовсе отказывается это делать;
  • не выполняет иные условия, что, по мнению заказчика, мешает нормальному исполнению договора.

Основания для расторжения договора строительного подряда по инициативе подрядчика

Расторжение договора строительного подряда по инициативе подрядчика возможно лишь в тех случаях, когда это право оговорено в соглашении, либо в порядке, предусмотренном законом. К ним относятся следующие действия заказчика:

  • предоставление материалов низкого качества или вовсе непригодных для выполнения работ, при этом подрядчик обязан донести эту информацию до заказчика, попросить осуществить замену и предупредить о расторжении договора подряда, если со стороны заказчика не будет предпринято соответствующих действий;
  • отказ в предоставлении технической документации;
  • несоблюдение графика оплаты работ, либо вообще отсутствие денежных поступлений;
  • выбор неприемлемого способа выполнения работ, о чем подрядчик ему сообщил, но заказчик продолжает настаивать на своем;
  • отсутствие каких-либо действий по устранению обстоятельств, способных привести к срыву срока сдачи объекта либо к его разрушению, несмотря на сообщения подрядчика;
  • негативное влияние на ход строительства, оказываемое любыми способами;
  • нарушение других условий, прописанных в договоре.

Порядок расторжение договора строительного подряда

Все взаимоотношения между предпринимателями регулируются Гражданским кодексом, в том числе устанавливается регламент расторжения договора строительного подряда по ГК РФ. Процедура выглядит примерно так:

Этап 1. Подготовка оснований для расторжения договора

Для расторжения сделки и у заказчика, и у исполнителя должны быть достаточно веские основания. Правда, закрыть контракт можно просто по обоюдному согласию, но такое встречается редко.

Порядок расторжение договора строительного подряда

Этап 2. Составление и отправка второй стороне письма, в котором сообщается о расторжении договора строительного подряда

Этот официальный документ называется уведомлением, и он является обязательным в случае разрыва договорных отношений между заказчиком и исполнителем. Та сторона, которая инициирует расторжение договора, должна, во-первых, сообщить об этом в письме, а, во-вторых, перечислить причины, вынуждающие ее пойти на этот шаг.

Основания для расторжения должны быть достаточно вескими, иначе получивший уведомление может спокойно его проигнорировать без каких-либо последствий для себя. В случае явной весомости предъявленных причин вторая сторона может либо согласиться с оппонентом, либо исправить нарушения в 10-дневный срок, если таковое возможно, либо отказаться от расторжения контракта.

Этап 3. Составление договоренности

Если происходит расторжение строительного договора по соглашению сторон, то между ними обсуждаются конкретные шаги по реализации этой процедуры: как и кому будет возмещен ущерб, что делать с частично построенным объектом и т. д.

Договоренности оформляются документально, с подписями заказчика и подрядчика. После того, как будут выполнены все предписания, договор расторгается. Если же стороны к согласию не пришли, то данную ситуацию сможет разрешить только обращение в Арбитражный суд.

Расторжение договора строительного подряда в суде

Если прийти к взаимному соглашению по вопросу расторжения договора у сторон не получилось (не смогли договориться о возмещении убытков, возвращении неиспользованных средств, оплате уже выполненных работ или просто не захотели разрывать сделку), то решить эту задачу сможет только суд. В качестве истца может выступать та сторона, чьи права нарушены и которой есть основания расторгнуть договор , но обычно иск подает та, которая стала инициатором расторжения контракта. Процедура состоит из следующих действий:

Составление искового заявления с подробным изложением обстоятельств дела. В нем указываются дата подписания контракта, его предмет, основания для расторжения

  1. Приводятся основания для такого шага (это может быть невыполнение второй стороной условий договора) с документальным подтверждением (результатами независимой экспертизы, платежными документами и т. д.). В документ могут быть включены не только требования по разрыву контракта, но и требования по взысканию неустойки, нанесенного ущерба и пр.
  2. Передача искового заявления в Арбитражный суд, одновременно копии документа направляются ответчику и другим лицам, участвующим в деле. Иск подается в тот суд, где зарегистрирован ответчик, если иное не предусмотрено договором. Исковое заявление с приложениями можно отправить по почте, либо через специальный электронный сервис или доставить лично;
  3. Рассмотрение сути дела для выяснения судом, насколько основательны требования по расторжению договора, что вы имеете право этого требовать, поскольку были нарушены ваши интересы. Если суд поддержит истца, то его требования будут удовлетворены. Если приведенных доказательств суду покажется недостаточно, то он откажет в удовлетворении иска. Это решение суда можно обжаловать, подав апелляцию.

Расторжение договора строительного подряда в суде

Если процесс расторжения договора перерос в судебный спор, то лучше пригласить юриста по строительному подряду. Специалист подготовит все необходимые документы и защитит ваши интересы, завершив конфликт максимально быстро и эффективно.

Взаиморасчеты при расторжении договора строительного подряда

При досрочном завершении договора необходимо уладить все вопросы по взаиморасчетам. Юрист, который сопровождает договор строительного подряда, его заключение, изменение и расторжение, должен решать такие вопросы, как возврат гарантийных удержаний, выплату убытков, понесенных сторонами, улаживать другие финансовые претензии.

Если в договоре были грамотно прописаны все нюансы финансового взаимодействия сторон, то риск появления вопросов при взаиморасчетах будет минимальным.

Взаиморасчеты при досрочном расторжении договора строительного подряда

Когда результат выполненных работ сдается заказчику, это является основанием его оплаты (пункт 8 информационного письма Президиума ВАС от 24 января 2000 года № 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда», определение ВС от 21 августа 2017 года по делу № А40-18249/2016, постановление АС Московского округа от 18 апреля 2019 года по делу № А41-61562/2018).

Взаиморасчеты при расторжении договора строительного подряда

Другими словами, чтобы получить оплату за произведенные работы, подрядчик обязан их сдать (статьи 720, 753 Гражданского кодекса).

Со своей стороны заказчик, принимающий работы, имеет право снизить их стоимость. В каких случаях это возможно?

  • Заказчик не обязан принимать и оплачивать работы, которых изначально не было в договоре подряда, то есть дополнительные, если они не были с ним согласованы (пункт 4 статьи 743 Гражданского кодекса, определение ВС от 8 февраля 2019 года по делу № А60-56331/2017, постановление АС Поволжского округа от 20 марта 2019 года по делу № А55-9736/2018).
  • Заказчик не обязан оплачивать дополнительные работы, если они не были с ним согласованы. Это возможно даже в том случае, когда эти работы были включены в акт приемки, подписанный заказчиком.

Но есть случаи, когда дополнительные работы заказчик обязан оплатить даже без согласования со своей стороны. Для этого подрядчику придется доказать, что:

  • указание на проведение дополнительных работ было дано заказчиком;
  • эти работы явились необходимым звеном для получения конечного результата и приобрели для заказчика потребительскую ценность.
  • Если подрядчик проявил себя с недобросовестной стороны и выполнил работы с нарушением качества, то заказчик имеет право потребовать пропорционального снижения установленной цены.

Чтобы точно определить сумму снижения, проводится независимая строительно-техническая экспертиза. Расчет основывается на ее результатах, также во внимание берется стоимость работ по устранению недоделок или стоимость самих недобросовестно выполненных работ.

Если после расторжения договора у подрядчика остались неосвоенные средства, выплаченные ему в качестве аванса, то он обязан вернуть их заказчику.

Чтобы стороны могли окончательно рассчитаться друг с другом, необходимо сравнить сумму, которую обязался заплатить за работу заказчик (с учетом возможного снижения стоимости), с размером денежных средств, которые должен вернуть подрядчик (в том числе неотработанный аванс), и вывести сальдо.

Помимо основных взаиморасчетов могут быть начислены штрафные санкции в отношении одной из сторон за неисполнение своих договорных обязательств.

После расторжения строительного договора сумма неотработанного аванса будет считаться неосновательным обогащением подрядчика (определение ВС от 29 августа 2018 года по делу № А40-175882/2016).

Чтобы отрегулировать итоговые взаиморасчеты, стороны могут составить по этому поводу соглашение или подписать акт. Довольно часто в самом договоре подряда тоже можно найти пункт, в котором оговаривается право заказчика в одностороннем порядке зачесть суммы своих требований против требований подрядчика об оплате выполненных работ.

Взаиморасчеты при расторжении договора строительного подряда

Что стоит включить в договор? Чтобы не доводить дело до судебных разборок, будет целесообразно включить в текст договора подряда и условия приемки работ в обычном порядке, и специальные правила, по которым будут производиться приемка незавершенного строительства и оплата выполненных работ в случае досрочного расторжения договора.

Также можно определить период времени, в течение которого объект будет подготовлен и предъявлен к приемке вместе с полным пакетом соответствующей документации. Не помешает и определение обязанностей по организации приемки (по общему правилу пункт 2 статьи 753 Гражданского кодекса это является прерогативой заказчика), и то, как будут фиксироваться качество работ и состояние объекта во время его возведения.

Самым правильным же будет привлечение независимых экспертов, способных правильно оценить общий результат незавершенных работ и предоставить итоги проведенного обследования. Этот пункт также следует включить в договор, дополнив наименованием экспертной организации либо правилами ее выбора.

Условие о выплате гарантийного удержания, включенное в договор, сохраняет свою силу и после его расторжения.

Гарантийные удержания при расторжении договора подряда

Стороны могут самостоятельно определить условия оплаты выполненных работ. Допускается отступление от общего правила статьи 711 Гражданского кодекса, регламентирующего оплату работ после их окончательной сдачи, которое будет заключаться в приостановке частичной оплаты выполненных работ до завершения гарантийного срока («гарантийное удержание»).

Удержание – это не сумма денег, якобы полученная заказчиком от подрядчика, которую надо вернуть при наступлении определенных договором условий. Выплата гарантийного удержания может быть привязана к вводу объекта в эксплуатацию и окончанию гарантийного срока. Возможно поэтапное возвращение денежных средств подрядчику.

Одностороннее расторжение договора строительного подряда со стороны заказчика снимает с подрядчика обязательства по завершению строительства объекта в дальнейшем, но не лишает его ответственности за качество уже произведенных работ.

Гарантийные удержания при расторжении договора подряда

Поскольку гарантийные удержания – это, по сути, отсроченный платеж, то отказ заказчика от сделки не является основанием для его досрочной выплаты. Условие о выплате гарантийного удержания, зафиксированное в договоре подряда, остается в силе и после расторжения этого договора.

Причиной спора часто становится определение начала исчисления гарантийного срока. В общих правилах говорится, что начало действия гарантийного срока в договоре подряда определяется датой приемки заказчиком полностью законченного объекта. Но что делать, если подрядчик выполнил только часть работ или договор был досрочно расторгнут?

  • Первый подход: гарантия будет действовать на часть работы с даты их окончания.
  • Второй подход: один подрядчик не может гарантировать качества работ другого подрядчика только на свои распространяется.

При таком решении права подрядчика будут защищены.

Условия о гарантийном удержании остаются в силе и после расторжения договора подряда, но если прошло, например, уже два года после ввода объекта в эксплуатацию, то решение о выплате гарантийного удержания полностью зависит от желания и воли заказчика, который взял на себя ответственность за завершение строительства, в том числе с привлечением другого подрядчика.

Гарантийное удержание является частью стоимости договора, выплатить его заказчик должен после фактической приемки выполненных работ и выполнения других условий, если таковые предусмотрены договором подряда.

Гарантийные удержания при расторжении договора подряда

Если же заказчик самым недобросовестным образом не дал ввести в эксплуатацию готовый объект, тем самым помешав наступлению обстоятельства, к которому стороны привязали начало течения срока выплаты гарантийного удержания, то подрядчик имеет право потребовать признания этого обстоятельства наступившим.

Чтобы минимизировать вероятность рисков, рекомендуем подробно прописать в договоре подряда порядок возврата гарантийных удержаний в случае досрочного расторжения договора и все связанные с ним вопросы, как, например, о начале течения гарантийных сроков.

Возмещение убытков при досрочном расторжении договора строительного подряда

Еще одно нежелательное последствие, которое может вызвать досрочное прекращение договора подряда – возникновение убытков, возместить которые должна та сторона, которая инициировала прекращение договорных отношений. Однако если подрядчиком были нарушены условия договора, то убытки не возместят.


Если договор был расторгнут по причине грубого нарушения своих обязательств одной из сторон, то другая сторона, понесшая из-за этого убытки, вправе потребовать их возмещения.

Такие же положения прописаны в общих нормах о взыскании убытков.

Убытки на стороне заказчика

Если заказчик инициировал расторжение договора подряда по причине нарушения подрядчиком своих обязательств (просрочка, низкое качество работ на основании пункта 2 статьи 715 и пункта 3 статьи 723 Гражданского кодекса соответственно), то он вправе требовать возмещение убытков.

Убытки могут складываться из дополнительных затрат на поиск и привлечение других подрядных организаций для завершения строительства, увеличение стоимости строительства, расходы на устранение недостатков, возникших в результате некачественно выполненных работ. К этому можно добавить возросшие проценты по кредитам, связанные с просрочкой завершения строительства, и т. д.

Помимо убытков заказчик имеет право потребовать возмещение упущенной выгоды. Верховный суд привел пример расторжения договора строительного подряда, при котором такое требование возможно. Подрядчик отремонтировал магазин с серьезными недостатками, которые не позволили заказчику производить розничную продажу товаров. Это стало основанием для подачи им иска об упущенной выгоде, которая равна сумме недополученной прибыли от торговой деятельности.

Убытки на стороне подрядчика

В случае немотивированного одностороннего отказа от договора со стороны заказчика подрядчик вправе потребовать возмещение причиненных ему этими действиями убытков. Заказчик обязан выплатить ему сумму в пределах разницы между стоимостью всей работы и уже выплаченным авансом.

Убытки на стороне подрядчика

Подрядчик также имеет право взыскать с заказчика убытки, если он сам прекратил действие договора из-за нарушений, допущенных заказчиком.

В судебной практике обычно выносится решение о взыскании убытков с заказчика:

  • в размере денежных средств, потраченных подрядчиком на закупку материалов, страхование, получение банковской гарантии, необходимые для исполнения договора;
  • в виде расходов, необходимых для заключения договоров с субподрядчиками;
  • в виде штрафных санкций, которые были наложены на подрядчика третьими лицами (субподрядчиками) за те нарушения, к которым привели действия заказчика;
  • в размере упущенной выгоды подрядчика в виде недополученного дохода (сметной прибыли) от исполнения договора подряда.

Каждая сторона сможет защитить свои интересы, если при заключении сделки включит в договор подряда определенные условия, а также если будет вести документированный учет нарушений, производимых контрагентом, и собирать документы о собственном надлежащем исполнении всех условий договора.


Если вы подписали договор строительного подряда, но при его исполнении ваши интересы были нарушены, или вторая сторона не исполняет свои обязательства, то у вас есть право расторгнуть эту сделку в одностороннем порядке. Но учтите при этом особенности такого договора – процесс расторжения может сильно затянуться. А если не удастся прийти к взаимному соглашению, то разрешить ваш спор сможет только суд.
Понравилась статья? Поделитесь:
Читайте также
Только до 03.03
Вы получите:
Консультация юриста
9 900 ₽ за наш счёт
Список документов
для подачи иска
3 кейса с решением
по схожей ситуации
Действительно до 04.03
Оставшееся кол-во 2 из 10
Полностью разберёмся в ситуации, проанализируем документы, оценим перспективы и правомерность действий
Подготовим пошаговый план действий
Предоставим судебную практику по аналогичным делам
Ответим на все вопросы
Спасибо!
Ваша заявка принята
Только до 04.03
Скачать бесплатно 5 полезных документов, которые помогут избежать главных юридических ошибок в бизнесе
С учётом последних редакций законов
  • Как расторгнуть договор подряда без суда

  • 14 критических ошибок которые совершают
    все строители

  • Как правильно принимать и оплачивать работы

  • Как выбрать юриста и не проиграть дело в суде

  • 9 примеров наших кейсов - как в 90% случаев
    мы возвращаем деньги

    Скачали уже 1 278 раз
    Скачать чек лист “8 обязательных пунктов,
    чтобы не потерять деньги на 44 ФЗ и 223 ФЗ”
    • Как остаться с прибылью и не уйти в минус
    • Что проверить, чтобы минимизировать риски
    • Как обезопасить себя от попадания в РНП (Реестр Недобросовестных Поставщиков)

      Скачали 764 человека
      Задать вопрос строительному юристу
      Написать в WhatsApp
      Задать вопрос строительному юристу в WhatsApp бесплатно Позвонить строительному юристу бесплатно